元金均等と元利均等…不動産ローンの返済ではどっちがお得?

今回は、投資物件のローン返済で、元金均等返済と元利均等返済ではどっちがお得かを見ていきます。※本連載では、キャピタリー・アドバイザリー株式会社不動産投資部長 和田一人氏の著書『儲かる不動産投資の教科書』(扶桑社)の中から一部を抜粋し、本当に価値のある不動産を見分ける理論的な評価方法を、初心者でもわかりやすい事例を紹介しながら、その根拠となる評価基準を解説します。

初期の節税効果が高い「元利均等返済」

銀行から融資を受ける際に、何も言わなければ、たいてい元利均等返済を選択してしまっています。

 

元利均等返済とは、毎月一定額の返済で、当初、元金はあまり減らず、利息ばかり支払う返済方法です。

 

この方法のよさは、当初、利息をたくさん払うので、投資初期に元金均等返済よりも会計上経費として多く計上できるところです(初期の節税効果が高いといえます)。

 

元金の減りは少ないのですが、当初は元金と利息合計の支払いが少なくてすむので、転売事業者などの長期保有を前提としない投資家であれば、運用中の手残りが元金均等返済よりも増え、運用中のリスクが少ないといえます。

 

手残りが増えるので、運用中の空室増、賃料減などに対応することが可能となるからです。

 

しかし、元金の減りが遅いため、損益分岐点(融資残高+自己資金+仲介手数料)が高くなります。短期で売却をする際には、注意が必要です。

長期保有を前提とする場合は「元金均等返済」がベスト

一方、元金均等返済は、元金を毎月一定額返済する方法です。

 

元金の減りは、元利均等返済よりも早く進みますが、当初は元金と利息の合計支払額は、元利均等返済よりも多くなります

 

融資期間、金利によりますが、金利4.5%、期間25年だとすると、約11年目以降から、元金均等返済の方が元金と利息の合計支払額が少なくなっていきます。期間が経過すればするほど、元金と利息の合計支払額が減っていくのです。

 

つまり、収益物件の保有期間が経過すればするほど、賃料収入が減少していくことや修繕費が増加するというリスクを軽減することができます

 

長期保有を前提とする場合には、こちらを選択するのがベストです。

 

物件の購入当初は賃料収入などを予測するのは容易であるものの、5年後、10年後の予測は難しいため、経過年数がたてばたつほど、元金と利息の合計支払額が減る元金均等返済は、よりリスクが少ないといえます。

 

融資残高が早いスピードで減っていくので、売却時に売却価格を下げても残債を返済できる余地が増えます。つまり、何らかの理由で物件の資産価値が下落しても対応する余力ができるということです。

 

ただし、銀行によっては、選択できないところもあるので、やむをえず希望通りの返済方法にならなくても、投資したほうがいい場合もあります。

キャピタル・アドバイザリー株式会社 不動産投資部長

世界有数のコンサルティング会社KPMG FASで、破たん金融機関の資産査定における不動産評価の責任者として、評価基準の作成、評価指導に当たる。その後、不動産ファンド会社グローバル・アライアンス・リアリティに移籍してアセットマネージャーとして頭角を現し、上場不動産ファンド会社アセット・マネジャーズ(現いちごグループ)にて収益不動産の投資責任者を担う。累計1000億円以上の投資実績を持ち、鑑定評価を含む評価実績は1万件以上を誇る「不動産評価」のプロ。収益不動産投資、仲介、M&Aを行うほか、個人へのコンサルティングも手掛ける。

著者紹介

連載儲かるのはどっち?~本当に価値ある投資物件の見分け方

本連載は、2016年2月刊行の書籍『儲かる不動産の教科書』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

儲かる不動産投資の教科書

儲かる不動産投資の教科書

和田 一人

扶桑社

新築物件VS中古物件、RCマンションVS木造アパート、ファミリータイプVSワンルーム、オフィスVSレジデンス、固定金利VS変動金利…。本当に儲かるのはどっち? 真のプロだけが知っている、本当に価値ある投資物件の見分け方を伝…

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