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長男と次男には賃貸経営を、長女には管理負担の少ない財産を
次に検討したのが、3人の子どもたちへの資産承継です。
長男と次男には、将来的に賃貸経営を担ってもらうことを想定しています。ただし、相続が発生してから突然、多数の物件を管理することになれば、戸惑うこともあるでしょう。
そこで、生前から段階的に賃貸経営に関わってもらう方法を提案しました。
まず1年目には、所有物件の一覧や収支状況、修繕履歴などを整理し、子どもたちが資産の全体像を把握できるようにします。
2年目には、長男と次男にそれぞれ担当する物件を決め、管理会社とのやり取りなどを経験してもらいます。
3年目には、修繕の実施や入居者募集、物件の売却など、経営上の判断にも関わってもらうことを想定しています。
このように段階を踏むことで、相続が発生する前から不動産経営に必要な知識や経験を身につけてもらうことができます。
一方、長女については、本人の希望を尊重し、預貯金や有価証券、生命保険など、管理負担の少ない財産を中心に引き継ぐ方法を検討します。不動産についても、できる限り単独所有を基本とする方針です。
不動産を共有名義にすると、将来、売却や大規模な修繕を行う際に、共有者間での調整が必要になります。相続人それぞれが独立して判断できる形にしておくことが、将来のトラブルを防ぐことにつながります。
ただし、不動産と預貯金では財産の性質が異なるため、単純に評価額をそろえるだけでは公平な分割にならないこともあります。
そこで、各物件の収益性や将来の管理負担なども考慮しながら、3人が納得できる分割案を検討していくことにしました。
一次相続だけでなく、二次相続まで見据えた対策を
もう1つ重要なのが、相続税の負担です。Sさん夫妻は、それぞれ7物件ずつ収益不動産を所有しています。そのため、夫婦のどちらかが亡くなったときの一次相続だけでなく、残された配偶者が亡くなったときの二次相続まで考えておく必要があります。
一次相続では、配偶者の税額軽減によって相続税の負担を抑えられる場合があります。しかし、配偶者に多くの財産を集中させると、二次相続で子どもたちの税負担が大きくなる可能性があります。
そのため、一次相続と二次相続の税額を試算し、ご夫妻全体での税負担を確認することが大切です。また、不動産を多く所有していても、相続税を納めるための現金が不足することがあります。
Sさん夫妻の場合も、将来の生活資金や物件の修繕費用に加えて、相続税の納税資金や、相続人間で財産の取得額を調整するための代償金について考えておく必要があります。
そこで、生命保険の活用や小規模宅地等の特例の適用可能性なども含め、相続税と資金面の両方から検討を進めることにしました。
最終的には、ご夫妻それぞれの財産の承継先を明確にした公正証書遺言を作成し、希望する分割を実現できるよう備える方針です。
築古物件の売却や建て替えを具体的に検討
現在、Sさん夫妻については、各物件の売却査定や建物診断を進めています。また、所有物件の1つについては、建て替えた場合の収支シミュレーションを行い、現在の建物を維持する場合と比較しています。
あわせて、生命保険も含めた財産額を再計算し、一次相続と二次相続を通じた相続税の負担や、3人の子どもたちへの具体的な分割方法を検討しています。
今回の相談で重要なのは、すべての物件をそのまま残すことを前提にしないという点です。
今後も収益が見込める物件は残し、修繕や管理の負担が大きくなる物件は、売却や建て替えなどによって整理する。そのうえで、子どもたちの希望や適性に合わせて財産を引き継ぐことを目指しています。
Sさん夫妻はまだ50代です。相続が発生するまでには時間があると考えられますが、築古物件の修繕や建て替えには、まとまった資金と準備期間が必要です。だからこそ、今のうちから対策を始めることに意味があります。
相続対策は「財産を残すこと」だけではない
収益不動産を多数所有している場合、相続対策では相続税の節税に目が向きがちです。しかし、賃貸物件は相続したあとも管理や修繕が必要です。現在は安定した家賃収入を得られていても、建物が老朽化すれば収益性が低下し、将来的には大きな支出が必要になることもあります。
特に、複数の物件を所有している場合は、修繕や建て替えの時期が重なることも想定しておかなければなりません。
大切なのは、財産をどれだけ残すかだけでなく、子どもたちがその財産を無理なく引き継ぎ、管理していけるかという視点です。
今回のSさん夫妻のように、子どもたちの希望や適性が異なる場合は、それぞれに合った承継方法を考える必要があります。
収益不動産は、数が多ければよいというものではありません。将来の収益性や管理負担を見極め、必要に応じて売却や資産の組み替えを行うことも、重要な相続対策です。
次世代に財産だけでなく負担まで引き継がせないためには、所有者が元気なうちから不動産の整理と承継の準備を進めておくことが大切なのです。
曽根 惠子
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
相続実務士®
株式会社夢相続 代表取締役
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
