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14物件を所有し、年間家賃収入は約3,257万円
今回ご相談いただいたのは、50代のSさん夫妻です。Sさん夫妻は、これまで少しずつ収益不動産を取得し、現在は夫が7物件、妻が7物件の計14物件を所有しています。年間の家賃収入は約3,257万円。経費約811万円を差し引いた年間の純収益は約2,446万円となり、安定した賃貸経営を続けています。
所有する不動産の参考価格は合計約3億3,625万円。一方、相続税評価額は合計約1億3,613万円で、参考価格の約40.5％に相当します。
夫妻には3人の子どもがいます。長男は30歳で不動産への関心が高く、将来的には賃貸経営を引き継ぐことも考えています。28歳の次男は宅地建物取引士の資格を持ち、不動産会社で働いた経験があります。一方、25歳の長女は、不動産の管理にあまり手間をかけずに済む財産を希望しています。
夫妻は、子どもたちにできるだけ多くの財産を残したいと考えていました。しかし、そこで気になっていたのが、所有する不動産の老朽化です。
14物件のなかには、築20〜30年以上が経過した建物も少なくありません。現在は安定した家賃収入を得られていても、今後15〜20年の間には、大規模修繕や建て替えが必要になる可能性があります。
「子どもたちに財産を残すだけでなく、将来の負担も考えておきたい」
そうした思いから、Sさん夫妻は今後の不動産経営と相続対策について相談に来られました。
収益物件をそのまま相続させることのリスク
Sさん夫妻の資産状況を確認したところ、いくつかの課題が見えてきました。まず、築年数の古い物件が複数あることです。
賃貸物件は、築年数が経過するほど外壁や屋根、給排水設備などの修繕が必要になります。修繕費用が増えるだけでなく、建物の老朽化によって入居者の確保が難しくなり、家賃収入が減少する可能性もあります。
現在は収益が出ていても、将来、大規模修繕や建て替えの時期が重なれば、多額の資金が必要になります。
また、14物件すべてが同じように収益を生んでいるわけではありません。収益性が高く、今後も保有する価値のある物件がある一方、収益性が低い物件や、修繕費用の増加が懸念される物件もあります。共有名義になっている物件については、将来の管理や売却の際に所有者間で意見が分かれることも考えられます。
さらに、3人の子どもたちへの財産の分け方も課題でした。長男と次男には不動産経営への関心や知識がありますが、長女は管理負担の少ない財産を希望しています。
仮に不動産を3人の共有名義にした場合、管理方針や修繕費用の負担、売却の判断などをめぐって意見が対立する可能性があります。
相続財産を公平に分けることは大切ですが、単純に不動産の持分を3等分すればよいというものではありません。
それぞれの希望や適性を踏まえ、相続後も無理なく管理できる形にしておく必要がありました。
「物件を増やす」から「良い物件を残す」へ
そこで、私たちは14物件を一律に扱うのではなく、物件ごとの収益性や築年数、将来の修繕費用などを確認し、今後の方針を整理することを提案しました。具体的には、物件を「積極的に保有する」「修繕・改善する」「建て替える」「売却して資産を組み替える」という4つに分類します。
収益性が高く、今後も安定した家賃収入が見込める物件については、引き続き保有する方針です。一方、築年数が古く、今後の修繕費用や空室リスクが大きくなると考えられる物件については、売却も選択肢に入れます。
売却によって得られた資金は、新たな収益物件の取得や既存物件の建て替えなどに活用することを検討します。
これまでのSさん夫妻は、収益物件を少しずつ増やすことで資産を築いてきました。しかし、今後は物件数を増やすことよりも、収益性や管理のしやすさを重視することが大切です。
例えば、複数の築古物件を売却し、管理負担の少ない物件に組み替えることができれば、将来の修繕リスクを減らしながら、安定した収益を確保できる可能性があります。
子どもたちに引き継ぐことを考えれば、物件の数が多いことが必ずしもよいとは限りません。
