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市場ニーズに合致した綺麗で安価な物件を狙う
現在、新築アパートに多大な融資を許す銀行と金融庁の方針には大きな誤りがあります。
中古木造アパートは築22年を経過すると建物価値はゼロになり、融資が難しい案件にされてしまいます。しかし、欧米のように住宅価値を利回り＝収益還元方式で評価されれば、パリやロンドンの100年を超える住宅のように、中古建物の価値は０ではなく、古いほど高額になる可能性もあります。
建設会社主導で新築を助長させ、その結果、2015年度に節税目的で大量の新築アパートが建設されましたが空室率は34％にもなっています。日本経済新聞によれば、空室率は東京23区で33％、神奈川県36％、千葉県34％と発表されました。しかし空いているのは、最近建築された高額の新築や家賃設定が高い物件だけです。
都心の中古ワンルームの空室率は、2016年５月末現在、空室率はわずか１％で賃料も低下していません。そして、入居率で見ると、中古アパートでは千葉の場合大手管理会社スターツアメニティとアパマンショップの管理データで実に92％を超えています。そして、私の所有する中古アパートの入居率は、95％で３年前よりいい数字で絶好調です。
大切なことは、市場ニーズに合致した綺麗で安価な物件であることです。
購入条件に適合するか、まず見学に行く
どんな中古アパートを買ったらよいかをまとめると以下になります。
①利回り12％以上
②８世帯以上で家賃が１室３万円以上
③金額は3000万円～ 5000万円
④入居率が85％以上
⑤木造でよい
⑥ 90年代以降に建築されたバストイレ別
⑦できれば土地値で買う
⑧アパートを管理してくれる良い管理会社がある
⑨地元の不動産屋に入居率８割稼働の確認ができる
事業用不動産検索サイトの健美家などの検索結果は下記です。
これらの中から、上記の条件に適合するか、まず見学に行き、入居するかは地元の不動産屋に無作為に３件以上電話で「聴き込み」をしてみて下さい。
