70代父が遺した〈駅前一等地のアパート〉。相続した30代娘が不動産業者から告げられた「とても高値では売れません」…その理由【弁護士が解説】

交渉途中で死去…明らかになった、もう一つの問題

明確な解決を見ないまま交渉が続くなか、Aさんは亡くなってしまう。アパートは長女のCさん（30代）が相続し、父であるAさんに代わってB社との交渉を引き継ぐことになった。

しかし状況は変わらず、Cさんは売却も視野に入れて不動産会社へ査定を依頼することに。その際、思いもよらない説明を受けたのだ。

「このサブリース契約が続く限り、高値での売却は難しいでしょう」

驚いたCさんは詳細を聞いた。サブリース契約には、オーナー側から自由に解除できる条項は設けられておらず、売却しても買主が契約を引き継ぐことになる。その結果、駅前の一等地という高い資産価値を持つ土地でありながら、自由に運用できる不動産に比べ、市場価格が低く評価される可能性があるとのこと。

Cさんはこのとき初めて、「家賃保証」という仕組みが将来の売却や資産承継にまで影響をおよぼす事実を知った。

判例が示す「家賃保証」の法的位置づけ

このようなサブリース契約について、最高裁判所は借地借家法に基づく賃料増減額請求の規定が適用されるとの判断を示している。

もっとも、賃料を増額できるかどうかは、近隣相場だけで決まるものではない。契約締結の経緯、保証賃料が設定された理由、契約内容など、さまざまな事情を総合的に考慮して判断すべきとされている。

つまり、「30年間家賃保証」と記載されていても、賃料が永久に固定されるわけではなく、反対に、サブリース会社が自由に賃料を変更できるというものでもない。ここで重要なのは、契約内容や締結当時の事情を踏まえ、適切な資料に基づいて交渉を進める姿勢といえるだろう。

相続人が選んだ現実的な解決策

Cさんは弁護士を通じて、契約締結当時の資料や賃貸市場の状況などを改めて精査し、サブリース会社との協議を重ねた。その結果、希望どおりの金額ではなかったものの、一定の賃料増額で合意に至った。しかし、サブリース契約自体は継続しており、売却時の制約という課題は残されたままである。

Cさんはこう振り返る。

「父は『30年間家賃保証』という言葉を信じて契約しました。でも、本当に確認すべきだったのは、保証される家賃だけではなく、将来、契約を見直せるのか、売却するときにどのような影響があるのかという点だったのだと思います」

土地活用では、「毎月いくらの収入が得られるか」という目先の収益性に目が向きがちだ。しかし、資産価値を長期的に守るためには、以下の項目をはじめとする「出口戦略」まで見据えて契約内容を吟味することが不可欠である。

不動産投資や土地活用では、建物を建てることがゴールのように見える。しかし本来、不動産投資や土地活用は資産を守ったり増やしたりすることが目的であるはずなのに、こうした、その契約が将来の資産価値や相続人の選択肢にどのような影響をおよぼすのかまでを考える視点が欠けている人は少なくないのだ。

松井 竜介

陽なた法律事務所　代表弁護士

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