「1億円払ったのに、俺のものになっていない!?」年収3,000万円の50代男性、売買契約を締結した不動産の〈登記簿〉を見て、顔面蒼白になったワケ【弁護士が解説】

「1億円の一棟マンション」を購入したが…

「これなら安定した収益源になると思ったんです」

法律相談に訪れたAさん（50代男性）は、年収約3,000万円。順調に事業を成長させている会社経営者であった。

将来を見据えた資産形成の一環として、不動産投資を検討することに。その際、紹介されたのが、自宅とは別エリアにある一棟マンションだった。価格は1億円。入居率は安定しており、表面利回りも魅力的である。周辺環境や賃貸需要を考えても、長期保有に適した物件に見えた。

仲介する不動産会社からは、「毎月安定した家賃収入が期待できます」「土地と建物を所有することで資産になります」「金融機関からの評価も問題ありません」といった説明を受けた。

納得したAさんは、売主Bさんとのあいだで売買契約を締結する。金融機関から融資を受け、売買代金1億円を支払った。Aさんは、「これで自分の資産になった」と考えていた。

しかし、その直後に顔面蒼白になる大問題が発覚する。登記簿を確認したところ、購入した物件には、売主の借入に関する抵当権が残ったままだったのだ。

「代金を払ったのに、なぜ？」…買主を襲った予想外のリスク

不動産を購入する際、多くの人は、「売買代金を支払えば、自分の所有物になる」と考えるだろう。しかし、不動産取引において重要なのは、単にお金を支払ったかどうかではない。買主が「不要な権利や負担のない状態で不動産を取得できているか」である。

「抵当権」とは、金融機関などが融資の担保として不動産に設定する権利のことだ。売主が銀行などから融資を受け、その担保として物件に抵当権が設定されている場合、通常は売却代金などを利用して借入を返済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡す。そのため、通常の不動産取引では、買主が抵当権の残った物件を取得することは想定されていない。

しかし、なんらかの事情で売主の借入返済が予定どおり進まなかった場合、問題が生じる。たとえば、

などにより、借入返済と抵当権抹消の手続きだけが後になれば、買主は売買代金を支払ったにもかかわらず、登記上は抵当権が残った状態になる可能性がある。

つまりAさんは、1億円を支払ったにもかかわらず、「売主の借入の担保が付いた状態の不動産」を取得するリスクに直面したのである。もし売主がその後、金融機関への返済を継続できなくなれば、抵当権者は競売手続きを進めることが可能だ。最悪の場合、買主は取得した不動産について重大な権利リスクを抱えることになる。