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実需層が支える周辺区の価格水準
「首都圏の中古マンション在庫が増加している」「流動性が低下している」といったニュースが最近メディアを賑わせています。東日本不動産流通機構（REINS）の公開データでも、首都圏全体における中古マンションの在庫数は直近で増加傾向を示しています。この数字だけを見ると、市場全体で売れ残りが急増しているように感じられます。
しかしながら、首都圏という広域な枠組みで市場を判断すると、現在起きている変化を見誤る可能性があります。在庫がどのエリアで、どのような価格帯のマンションを中心に増えているのか。内訳を注視することが重要です。
マンションリサーチ株式会社の調査データ（調査期間：2022年1月～2026年6月、調査対象：東京都中古マンション96,416事例）によると、その実態はまったく異なります。埼玉県、千葉県、神奈川県といった周辺三県における中古マンション在庫は減少傾向にあります。現在の首都圏における在庫増加は、広域で一律に起きている現象ではありません。東京都、とりわけ都心部に在庫増加が集中している結果が、首都圏全体の数字を押し上げているに過ぎないのです。
東京都心部の高額マンションと周辺県の実需中心物件では、購入層や価格形成の仕組みが異なります。これらを1つの市場として平均値で分析すると、局所的な問題が全体の問題にすり替わります。
今回調査元は、都心5区とそれ以外の東京23区に分けて販売日数と値下げ率の推移を比較しました。結果、現在の東京都内ではエリアによって明確な違いが生じていたのです。
直近の都心5区では成約に至るまでの値下げ率が拡大。売主側が価格を下げないと成約しにくい事例が増加傾向にあります。ここで注目すべきは、値下げ幅が広がっているにもかかわらず、販売にかかる日数はむしろ長くなっている事実です。
通常であれば価格を下げれば購入希望者が増え、販売期間は短縮されます。現在の都心5区では価格調整を行っても売却までに時間を要します。単純な「値下げすれば売れる市場」から「価格を下げても買い手の目線と合致しにくい市場」へ変化している可能性が同調査から推測できます。
都心5区には1億円や2億円を超える高額物件が数多く存在します。日本銀行の統計データが示すような近年の金利上昇による住宅ローンの借入可能額への影響だけにとどまらず、富裕層の資産配分や投資判断の変更が価格形成に直結します。従来のように少し価格を下げればすぐに買い手がつく状況ではなくなっているのです。
さらに都心5区を除く東京23区の動向を確認すると、異なる動きが見えてきます。
調査元によると、このエリアでも直近は成約までの値下げ率が上昇傾向にあります。都心5区と大きく違うのは、値下げを行うことで販売日数が一定程度に維持されている点です。売主が市場の変化を察知して価格を調整し、結果として購入者との価格の折り合いがついています。
このエリアは都心5区に比べて実需層の割合が高く、住宅ローンを利用する世帯が多数を占めます。金融政策の転換により金利が上昇し、購入可能な価格水準が低下すれば、買主の価格に対する目線は必然的に厳しくなります。売主側がそれに合わせて価格を調整することで成約に至る構造が成立しています。
成約価格の推移も見逃せません。都心5区を除く23区では、直近の成約価格が概ね6,400万円前後で推移しています。すべての物件がこの価格で売買されているわけではありませんが、実需層中心の市場でこの水準が維持されていることは重要です。購入者の返済負担が増加している環境を考慮すると、平均成約価格6400万円という水準には、すでに一定の価格調整が織り込まれていると考えられます。
対照的に都心5区では価格のばらつきが大きく、全体として下落方向へ動いています。都心部の高額物件は、市場が新たな価格水準を模索している段階にあるといえます。
