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株やFXの利益は、確実性・再現性の高い不動産に回す
15．株もFXもやれ! 家賃収入以外の多角化を考えろ!
不動産は瞬発力には欠けるが、長期的なインカムゲインが魅力だ。しかし、瞬発力が欲しいならば、株・FXの方が圧倒的だ。すぐにマネーゲームになってしまいがちだが、きちんと損切ラインをはっきりさせておけば、それなりに楽しめる。負ける理由は、レバレッジを掛け過ぎて損をしている時の損切が下手なことだ。これに尽きる。損をコントロールできれば、大きな失敗はしない。
ただ、株・FXにハマってはいけない。極めて再現性が少ないからだ。今年勝てたからと言って、来年も同じだけ勝てるだろうか。そんな保証はどこにもない。不動産も元本保証ではないため、今年の収入が来年も見込めるかといえば、絶対ではない。ただ、不動産は、株やFXよりは不確実性が低く、長期的な家賃収入が見込める。株・FXで大きな利益を得たら、そこからさらに大きな利益を株・FXで得るのではなく、確実性・再現性の高い不動産に切り替えていくのが賢いやり方だろう。
どうでも良いかもしれないが、私はトルコリラにはまっている。金利が7.5％ある。レバレッジを10倍かければ、スワップだけでも自己資金の75％の運用益になる。さらに円安に進めば、為替差損で利益が増える。程よい軍資金の範囲で、小遣い稼ぎ中だ。うまく1棟物件の頭金に化けることを期待している。
不動産売却でその後の選択肢が広がる
16．保有物件は在庫だ! 5～10年で売却して回転率を上げろ!
私はロバートキヨサキの本の影響を受けて、経済的な自由を手にするために、「一生分のキャピタルゲインを得ること」か「キャッシュフローがプラスの資産を永遠と持ち続けること」を意識し続けていた。
まさに不動産を始める前は、不動産は後者の「キャッシュフローがプラスの資産を永遠と持ち続けること」が大切と考えていた。そう、物件の売却など一切考えていなかった。しかし、本書の戦略編にも書いたが、売却は重要な戦略だ。売却により負債が減り、現金が増えると、銀行にとって担保割れだった属性が、一気に良化して、その後の選択肢が一気に広がる。そして5年以上保有すると、売却時の税金のメリットが出てくる。
短期譲渡所得税は39％、それに比べて長期譲渡所得税は、20％と半分になる。短期と長期の仕切りが5年間だ。しっかり税金の知識もつけながら、おカネを残して、かつ残ったおカネを再投資することで、規模が拡大できる。
しかし、景気には好不況があり、好況の時に仕込み過ぎると痛い目に遭う。売却は非常に重要な戦略だが、仮に不況で売却価格が下がった時にも、しっかり家賃のインカムゲインで収支がプラスを維持できるように確実なリスク管理をしておけ! 東京オリンピック直前までが、売却チャンスだ!
●物件を複数所有して選択肢を増やす
●一部の物件を売却して回転率を上げる
●売却により手元の軍資金を増やす
これを繰り返して、最終的に目指すゴールは無借金経営だ!
