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住宅ローン返済中の人が不動産投資ローンを利用する際の注意点
すでに住宅ローンを利用している人が不動産投資を行う場合、いくつかの注意点があります。
前述のシミュレーションのとおり、家賃収入だけでは維持ができず、自己資金からの持ち出しが必要な場合も多いもの。不動産投資も、あくまで「自己責任」の投資です。勧められるままに始めてしまうと、「失敗した！」と感じたり、住宅ローンの返済が楽になるどころか困窮してしまったり……。そんな事態に陥るケースもあり得ることを知っておきましょう。
特に現在のような金利上昇局面では、変動金利型ローンを選んでいると住宅・投資用両方の返済額がアップするリスクがあるため、金利動向には常にアンテナを張っておかなければなりません。
不動産投資における税務上の仕組み
不動産投資には、所得税や住民税の計算において「減価償却費」と「損益通算」を活用した仕組みがあります。「減価償却費」とは、建物の購入費用などの高額なコストを一度に経費にするのではなく、数年にわたって少しずつ経費として計上する会計処理のこと。実際の手出し（支出）を伴わずに会計上の不動産所得を赤字にすることができるのが特徴です。なお、土地は減価償却の対象外ですのでご注意ください。
「損益通算」とは、不動産所得が帳簿上で赤字になった場合、その赤字を給与所得などの本業の黒字所得から差し引くことができる制度です。結果として課税所得を減らす効果が期待でき、納める所得税・住民税の額が少なくなる場合があります。特に年収が高い層では節税効果が顕著になる傾向がありますが、所得水準に応じてメリットは変わります。
節税額の一例
・課税所得700万円 → 赤字100万円で約30万円の税負担軽減の可能性
・課税所得1,000万円 → 赤字200万円で約76万円の税負担軽減の可能性
また、相続税対策としても不動産は有効です。不動産は現金と比べて2割～3割相続税評価額が低く抑えられる傾向があり、賃貸用不動産は借家権割合が適用され、さらに評価額を抑えられる可能性があります。
※実際の節税額や適用条件は、個人の所得状況や物件により異なります。具体的な税額計算や申告については、必ず所轄の税務署または税理士にご相談ください。
インフレリスクが現実味を帯びるいまこそ、資産形成の見直しが必要です。「守り（NISA・iDeCo）」だけでなく、「攻め（不動産投資）」を組み合わせることで、資産形成を加速できます。無理のない範囲で行い、専門家を交えたシミュレーションでキャッシュフローを確認しながらチャレンジすることが成功の鍵です。
川淵 ゆかり
川淵ゆかり事務所
代表
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