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住宅ローンを抱えながらの不動産投資は可能か？
はじめに、現在住宅ローンを返済している人が不動産投資を始めることは、仕組みのうえでは十分に可能です。
マンション投資などの不動産投資を行う際は、住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用することになります。つまり、住宅ローンでマイホームを確保しつつ、不動産投資ローンで賃貸用マンションを取得して家賃収入を得る、という二段構えの運用が成立するわけです。
ただし、こうした運用を進めるうえでは、以下のメリットとデメリットを正しく理解しておく必要があります。
返済能力が必要
住宅ローンと不動産投資ローンの併用において、最も問われるのは「返済能力」です。投資用ローンの返済は基本的に家賃収入から賄われますが、もし空室や修繕などで赤字に陥った場合、自己資金や給与所得から補填しなければなりません。万が一、住宅ローンの返済にまで影響がおよぶ事態は避けるべきでしょう。
そのため、不動産投資を検討する際は、キャッシュフローがしっかりと黒字化できるかどうかの厳密な確認が不可欠といえます。
“守り”の新NISA、”攻め”の不動産投資
投資というと、やはり税制優遇が魅力の新NISAやiDeCoが人気ですが、これらには投資枠に制限がある点がネックです。また、比較的長期の運用期間が必要となり、成果を実感できるまでに長い時間がかかってしまう傾向があります。
特にここ数年は物価の上昇が目立ち、資産運用においてもインフレ対策を意識した運用が求められます。ここで、不動産投資を組み合わせることができれば、資産形成のスピードと安定性の両立が期待できるでしょう。
不動産は物価の上昇とともに価値が上がりやすいため、安定した家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、チャンスを生かした大きな売却益（キャピタルゲイン）も狙えます。なにより、新NISA・iDeCoは自己資本だけで始めますが、不動産は不動産投資ローンという他人資本を取り入れることにより、スタート時の「元手」を大きくすることができるため、大きな利益を狙うことが可能です（※これを「レバレッジ効果」といいます）。
