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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
1．贈与財産の評価額が低く抑えられる
同じ価値の現金とアパートを贈与した場合、アパートの建物のほうが評価額が低くなるので、贈与税も少なくてすみます。現金はその金額そのものが贈与税の対象となりますが、アパートの建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。
アパート取得時の固定資産税評価額は、時価のおおむね50～60％程度と低く抑えられています。さらに、アパートは贈与税の評価上、貸家として扱われるため、固定資産税評価額から借家権割合30％を差引くことができます。
ただし、賃貸物件の敷金も引き継がせると負担付贈与に該当し、時価評価が原則となりますのでご注意ください。贈与時に敷金等相当分の現金も同時に贈与するとよいでしょう。
2．贈与後の賃貸収入は子のものになる
親がアパート経営を続けると家賃収入が貯まっていくので、親の財産はますます膨らんでいきます。その結果、相続財産も増加し、相続税は高くなります。アパートを生前贈与することで、親の財産の増加を抑えることにつながるのです。
子が親の生前から家賃収入を得ることにより、相続税の資金準備をしておくこともできます。
3．所得分散することができる
親の所得が高い場合、累進課税により所得税も高額になることが多いのですが、生前贈与することにより、親の所得の一部を子に分散し、親の所得を減らすことができます。子の所得にもよりますが、アパートを生前贈与して親と子の税金の合計額が低くなるようであれば、所得分散の効果があります。
4．相続争いを回避できる
相続後に財産分割をすると、相続人同士で遺産争いになる可能性があります。しかしアパートを生前に贈与してしまえば、少なくともそのアパートは、親が引き継がせたい子に渡しておくことができます。
上記のように得られるメリットは多いものの、不動産取得税や専門家への報酬の支払いが発生する等、デメリットもあるので検討が必要です。
売却をして自身の老後資金を増やす、生前贈与で大切な家族に資産としてアパートを承継する、「出口戦略」の正解は人それぞれです。自身の目的に合わせて戦略を考えることが重要だといえるでしょう。
