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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
貸した部屋を無断で民泊に使用していた借主…契約解除できる？
【アパートオーナーからの相談】
私は、父から相続したアパートを所有しています。
しかし最近、アパートの賃借人から「突然見知らぬ外国人が間違えて部屋に入ってきた」という苦情や、保健所から「住民のゴミ出しのルールが守られておらず、民泊営業されている疑いがある」という指導がありました。
そこで、私から問題となっている貸室の賃借人に追及したところ、最初ははぐらかしていたものの、最終的に貸室を民泊に使用していたということを認めました。
その賃借人との賃貸借契約時には、民泊で利用するということは一切聞いていませんでしたし、契約書の使用目的の項には、「借主が居住する目的で使用する」と記載されています。
住居用の賃借物件を民泊で使用しているということは、契約違反に該当し、借主との賃貸借契約を解除することはできるでしょうか。
賃貸マンションやアパートなどの居住用の賃貸物件の賃貸借契約書においては、物件の使用目的として「賃借人の居住する目的」と定められることが通常です。
このように、賃貸借契約において、物件の使用目的を居住用と定めているにも拘らず、賃借人がそこに居住せずに民泊に利用していたことが発覚した場合に、賃貸人は契約違反を主張して、契約を解除することができるのでしょうか。
このようなケースで、賃貸人が賃借人との賃貸借契約を解除できるかどうかという問題は、
１．賃借人が居住目的の賃貸物件を民泊に利用していたことが「契約違反」に該当するか
２．契約違反に該当するとして、賃借人が民泊に使用していたことによって賃貸人との間の信頼関係が破壊されたといえるか
という２つの観点から検討する必要があります。
まず、賃貸物件を住居として使用する場合と、１泊単位で不特定の者が入れ替わり使用することが想定されている民泊での使用は、その使用態様が明確に異なるものということができます。したがって、「契約違反（具体的には用法順守義務違反）」に該当するものと考えられます。
また、そもそも民泊は賃借人以外の第三者に転貸（いわゆる又貸し）をするに等しいものですので、無断転貸に該当し、やはり契約違反に該当するといえます。
しかし、たとえば賃貸借契約書において「居住目的」での使用が規定されているものの、これに加えてサブリースなどを想定して「賃貸物件を第三者に転貸することをあらかじめ承諾する」という条項が設定されているケースがあります。
このような「転貸を可」とする条項が設定されているような場合にも、民泊として利用することはやはり契約違反に該当するのでしょうか。
この論点が問題となったのが、東京地方裁判所平成31年4月25日判決の事例です。
