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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
築30年を迎える木造アパートを保有するAさん
Aさんは、家族で会社を経営するかたわら、築30年を迎える木造2階建のアパートを保有しています。これはもともと、父親が存命中に建築したアパートを相続したものです。したがって、すでにローンの返済は完了しており、10年ごとに自己資金で修繕工事を行ってきました。適切な時期に修繕工事を行ってきたことが幸いしたのか、工事の支出を差し引いても十分な水準で運用益を享受できたとAさんは自負しています。
これまでの家賃収入と不動産所得の推移を比較
築30年ということで、そろそろ大規模な修繕が必要になるとAさんは考えました。そこで、どれくらいの資金であれば捻出できるかを検討することにしました。まずは、Aさんの家賃収入と不動産所得の推移を並べてみます。
家賃収入と不動産所得を年度ごとに横に並べて比較してみると、家賃収入はそこまで変化がないのに、直近10年の不動産所得が上昇していることに気づきました。
このことを不思議に思い、Aさんは確定申告を依頼している税理士に聞いたところ、「固定資産の減価償却が終了し始めたから」という回答が得られました。
減価償却とは、固定資産の取得にかかった支出を、一定の年数で分割して必要経費に計上する会計処理のことです。固定資産の取得価額は、固定資産の種類ごとに定められた法定耐用年数にわたって減価償却され、必要経費に計上されます。
たとえば、木造アパートは耐用年数22年、建物付属設備の電気工事や水道工事については耐用年数15年と定められています。このように、取得した固定資産の種類によって耐用年数が異なります。
Aさんの物件は、新築時に支出した工事費用が建物として固定資産に計上されており、減価償却を通じて必要経費に計上されていました。しかし、築22年を越えたことにより、その償却が終わったのです。
また、以前行った修繕工事についても、その一部は耐用年数を延長する効果がありました。これも資本的支出に該当するものとして、固定資産に計上されています。それらの償却も、年々完了に近づいていたところだったのです。
