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空き家増加の背景に「高齢化」「相続」の問題
空き家増加の背景には、高齢化と相続が深く関係している。相続した住宅を管理できず放置する例が多く、地方では人口減少により住宅需要が低下。一方で都市部では、相続物件が市場に出づらく「隠れ空き家」として残る傾向が顕著だ。
住宅は資産であると同時に地域インフラでもある。空き家が増えれば、防災・防犯リスクの上昇や景観の悪化など、地域生活にも影響を及ぼす。特にマンションでは、相続人が不在または不明となり、管理費や修繕積立金の滞納が発生する例も多い。
マンションの管理費・修繕積立金の実態
マンションでは管理費・修繕積立金の合計が月額2万〜3万円程度となるケースが多い。たとえば東京都内の築20年マンションでは、管理費約2万2,000円、修繕積立金約1万8,000円という例も報告されている。
こうした負担が高騰すれば、滞納の連鎖が起きかねない。管理組合の運営に支障をきたし、修繕費不足が続けば、外壁や設備の劣化が進み資産価値の低下を招く。誰が負担するのか不明な「空き区分所有」が増えると、マンション全体の健全経営が揺らぐことになる。
相続問題に詳しい山村暢彦弁護士（山村法律事務所代表）は次のように指摘する。
「近年は相続に関連してマンションの管理費や修繕積立金が滞納されるケースが増加しています。相続人間の対立や相続放棄の手続きが長期化することで、管理費の支払い主体が不明確となり、管理組合の運営に支障をきたす例も少なくありません」
さらに、建材価格や人件費の高騰により、管理費・修繕積立金そのものが上昇していることも滞納増加の一因だ。
「事前に管理費・修繕積立金のデポジット（保証金）を徴収するなどの対応は、実務上定着しておらず、現状は制度上・実務上困難であり、管理費・修繕積立金が不足することによる管理不全が社会問題化しつつあります。管理組合としては、早期の法的対応や弁護士を含む専門家への相談が重要です」
空き家放置による社会的影響
空き家問題は、地域社会全体の安全や環境にも関わる。防犯・防災リスクの増大、老朽化による倒壊や火災、不法投棄など、さまざまな二次被害が懸念される。
「マンションの場合、空き区分所有の増加によって管理費収入の減少につながり、結果として建物全体の維持管理に悪影響を及ぼします。管理費不足により共用部の修繕が滞れば、資産価値の低下や居住者の安全性の低下にも直結します」（山村弁護士）
一方、戸建て住宅の放置では、隣地との境界確定ができない、私道の通行・掘削承諾が得られず建築確認が取れないなど、実務上の問題も多い。
「令和5年施行の『所有者不明土地管理制度』や『相続財産清算人制度』など、裁判所を活用した法的手段による解決も視野に入れるべきです。制度の存在をより多くの方に知っていただくことが、地域の不動産管理の安定化にもつながります」
今後の展望と課題
空き家問題は地方だけでなく都市部でも急速に拡大している。今後は相続物件の早期活用や中古住宅市場の流動化が重要な課題となる。東京都などでは「空き家バンク制度」を通じた貸出・売却促進や、自治体による税制優遇・補助金支援策も進みつつある。
しかし、マンション形式の区分所有空き家など、制度対応が追いついていない分野も多い。
山村弁護士は、こうした状況に警鐘を鳴らす。
「最近では、海外居住者や外国人投資家が地方の戸建てを購入し、セカンドハウスやDIY用途で利用する動きも見られます。しかし維持管理が行き届かないまま空き家化するリスクも高く、将来的な管理不全が懸念されます。今後は、相続段階からの早期対策と、管理不全物件に対する地域・行政・専門家の連携体制づくりが不可欠です。空き家を『負動産』として放置するのではなく、地域資源として再活用する仕組みを整えることが、持続可能な不動産管理の鍵となるでしょう」
空き家問題は、もはや個人の資産管理の範囲を超え、地域社会全体の課題へと拡大している。人口減少と高齢化が進むなかで、所有と管理の責任をどう分担し、地域としてどう活かすか。問われているのは、次世代に持続可能な「住まいの形」を残せるかどうかである。
THE GOLD ONLINE編集部ニュース取材班
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