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不動産価格の動向は“読み切れない”のが現実
買い替えの場合は、価格の動きを見て考えることになります。現在の相場が残債を下回らなければ、住み替えを検討するのも良いかと思います。価格が上がってキャピタルゲインが得られるならなおさらです。
相場が下がって残債を割る場合は、相場上昇を待ちましょう。「2LDKでは手狭になったので3LDKに住み替えたい」などといった事情があれば、できるだけマイナスを抑えられる買い替えを検討してみるのが良いかと思います。価格の動きが正確に読めるなら、売買によって利益を大きくすることもできますが、あくまでマンションは自己居住用ということを忘れてはいけません。
また、現実問題として価格の変動を読み切ることはそれほど簡単ではありません。
東京オリンピックの開催前には「オリンピックが終われば不動産価格は暴落する」ということがさんざん言われていました。開催前には集中してインフラ整備が行われ、外国人投資家の不動産購入も目立っていたので、その反動で投げ売りが始まると考える人が多かったからです。
実際はどうだったでしょうか。オリンピック後こそマンションをはじめとした不動産価格は上昇を続けています。それは、ロシアとウクライナの戦争による原材料価格の高騰など誰にも予想できない事象によるものでした。
「株価連動説」の真相は“不透明”
マンション価格は「日経平均株価と連動している」ともいわれます。これまでの推移を見ても、日経平均株価のあとを追うようにゆるやかに変動していく傾向はたしかに観測されます。
理由は明確ではなく、株価が上がれば投資家の利益の行き先が不動産になったりするなど、購入者の心理的な影響があるからでしょう。株価と連動するといっても、株価の動きこそまったく読めません。また、不動産価格は、株価ほど短期間で変動することはないので、気にしすぎる必要はないかと思います。
売買を仲介する立場としては、お客様にはできるだけ居住満足度と資産性の双方で、納得のいく物件を購入してほしいと考えています。
不動産業界は、引き渡し後のことまでは考えずに物件の仲介を行っている会社が多いと思います。しかし私の会社では、お客様にとってプラスにならないのではないかと考えられるときには「いまは購入しなくても良いんじゃないですか」と進言するようにしています。そうしたケースは意外に多いです。
たとえば、現在借り上げ社宅などでかなり低い賃料で住めている方は、わざわざマンションを買う必要はありません。また、住居の問題は二の次にしていて、投資に主眼をおいているのだとすれば、不動産にこだわる必要もありません。
お客様の側でも、そうしたことまでを考えて、購入するかどうかを決断されるのが良いのではないかと思います。
稲垣 慶州
株式会社KIZUNA FACTORY
代表取締役
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