落ちた3強「田園調布」「成城」「吉祥寺」…湾岸・下町の台頭で〈富裕層の住む場所〉が変わった根本原因

1．地形的優位性

東京の西側は標高が比較的高く、洪水や津波のリスクが低い地域が多いとされてきました。この地形的な安全性が、富裕層からの信頼を得る大きな要因となりました。

2．歴史的背景

戦前からの別荘地開発や学園都市構想により、西地域は早くからインフラ整備が進みました。これにより、住環境の良さが評価され、自然と富裕層が集まりやすい場所となったのです。

3．都市機能と自然の融合

西地域は都心からのアクセスが良いだけでなく、緑豊かな自然が身近に感じられる環境でもありました。この“都市と自然のバランス”が、特にファミリー層や高所得者に支持される要因となりました。

1．山の手地域の地価高騰

バブル期の地価高騰の余波で、山の手地域は既に高止まりしており、新たな価値創造が難しくなっていました。

2．東地域の“伸びしろ”

一方で、東地域（下町や湾岸地区）は再開発余地が大きく、地価の上昇余地が残されていました。これが、投資家や実需層にとって新たな魅力となったのです。

3．人口動態の変化

都心近辺への人口流入が増えたことで、特に若い世代や共働き世帯を中心に、アクセスの良い東地域への移住が進みました。