バブル経済崩壊直後の自宅土地価格3,000万円が6,000万円に…90代母親の遺産を相続することになった〈55歳男性〉が喜んでもいられないワケ【相続の専門家が解説】

実家が共有になっている

圭さん（55歳男性）が相談に来られました。同居する母親（90代）が亡くなったので手続きをお願いしたいということです。

父親は30年前に亡くなっていて、そのときに依頼した税理士のアドバイスで、自宅は相続人が法定割合で登記をしたといいます。母親が2分の1、姉（60代）が4分の1、圭さんが4分の1です。

父親が亡くなった当時は相続税の基礎控除が8,000万円あり、自宅と預金だけの父親の財産では相続税はかからず、申告も不要でした。

相続税の申告が必要　基礎控除が下がった＋評価が上がった

父親の相続のときは相続税の申告も、納税も不要だったのですが、今回は当時とは状況が違っています。

まず、相続税の基礎控除が下がりました。相続税の基礎控除が改正前であれば2人で7,000万円だったところが、改正後は4,200万円になったのです。

次に土地の評価が上がりました。父親が亡くなった頃はバブル経済が崩壊して土地の評価が大きく下がった時期でしたので、自宅の土地も3,000万円程だったのですが、現在では倍の6,000万円ほどになっています。

同居していると小規模宅地等の特例が適用できる

母親の土地の持ち分が3,000万円、建物250万円、預金2,000万円を合わせると5,250万円となり、基礎控除を超えてしまうため、相続税の申告が必要ですが、圭さんが同居しており、土地の評価を8割減できます。

基礎控除を超える段階で相続税の申告は必要ですが、圭さんが自宅を相続し、小規模宅地等の特例を適用することで、結果的に相続税の納税は不要となりました。姉は、「自分は預金の半分でいい、自宅は圭さんが相続すればいい」といってくれましたので、そのような遺産分割協議書を作成して申告をしています。

自宅土地は共有のまま

母親の相続税の申告の次は、不動産の名義替えをしました。遺産分割協議書により、法務局で相続登記をして、母親の名義は圭さんに相続されています。

結果的に自宅の土地は圭さんが母親の2分の1を相続、父親のときに相続した4分の1を足して4分の3となりました。残る4分の1は父親の相続時に姉が取得したままです。

母親の相続手続きは終わりましたが、姉から自分は自宅に戻って住むということはないので、圭さんの名義にしていいと言われたのです。

そこで圭さんからどういう手続きが必要だろうかと相談がありましたので、方法を検討してみました。