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「ガレージハウス」は、駅から遠い物件でも賃料が下がりにくい
不動産投資において、最大の焦点となるのが「立地」だ。収益を確保できるかどうかは、立地条件の良し悪しによるといっても過言ではない。とくに駅近でアクセスの良い好立地の物件は、高収益を見込みやすいのが特徴だ。しかし、ガレージハウスにおいては、駅から遠い距離であってもマイナス要因になるとは限らない。
野中：ガレージハウスの入居ニーズで最も多いのは、「高級車を安全に保管したい」という要望です。入居者は「車の保有者が前提」になるため、駅からの距離をあまり重要視しません。むしろ、主要幹線道路やインターチェンジへのアクセス、車高の低い車でもスムーズに入庫できるように歩道の切り下げがなされているなどの道路環境こそが、賃料や入居率を左右するポイントになります。もちろん、駅に近いことは賃料が上がる要因のひとつではありますが、ガレージハウスの場合は車をベースに考えたアプローチが重要です。
ガレージハウスのブームは、2010年代にも一度到来している。しかし、その当時よりも現在のガレージハウスは、賃料が高い傾向にあるという。賃料が上がったきっかけとしては、コロナ禍によるライフスタイルの変化が挙げられる。自宅で過ごす時間が増えたのと同様に、ガレージハウスをテレワークやSOHO、あるいは趣味の空間として活用するニーズが急増した。また、そうした空間利用のニーズは、コロナ禍が収束したあとも継続していて、なかにはガレージ内で陸上養殖を楽しむ事例もあるそうだ。
野中：入居者の多くは高所得の富裕層です。落ち着いていてマナーの良い方が多く、騒音対策や近隣への配慮も徹底されています。ガレージハウスを所有するオーナー様にとっては、賃料の滞納リスクが低く、安定した事業運営がしやすいという大きなメリットがあります。
ガレージハウスは35坪あれば建てることができ、単に駐車場として土地を活用するよりもメリットがあるそうだ。駐車場として活用する場合、土地の評価は更地と同等になり税負担が重くなる。一方で、ガレージハウスを建てることで、「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税を大幅に抑えることにもつながる。
さらに、土地の値段の上昇が続いている昨今、駅から遠い土地で駐車場を作ったとしても、収益性の面で不安視されるケースがあるようだ。ナックスの調べによると、ガレージハウスは入居率が95％を超えており、安定したインカムゲインを得られる傾向にある。
野中：ガレージハウスはアパートやマンションと比べ、まだまだ母数が少ない状況です。初期費用もガレージハウスのほうが安いので、土地活用において費用を抑えつつも、差別化を図りたい投資家の方から声をかけていただく機会が増えています。
こだわりの部材や設備で投資利回り7％を実現する「HYPERION」
ガレージハウスのなかでも「HYPERION」が支持される最大の理由は、優れた部材や設備を使いながらも、金額を抑えて高い収益性を保っている点にある。実際にナックスが手掛ける物件の多くは、投資利回りが賃貸ガレージハウスを手掛ける他社よりも2〜3ポイント高い7％（土地購入時の場合）という水準を維持しているそうだ。その背景には、ナックスのメイン事業である「建設工事アドバイザリーサービス」との相乗効果がある。
野中：私たちは施工会社ではなく、コンサルタントとして中立的な立場で最適化された建築計画を立てます。1,000件以上の実績に基づき、工事に関する計画と費用を適正化することを得意としています。オーナー様の利益を最大化するためのコスト管理を徹底していることが、高い利回りを生み出している要因です。
コストを抑えることに加え、入居者が「この賃料を払ってでも住みたい」と思えるクオリティを実現できている点が「HYPERION」の特徴だ。たとえば、外壁には一般的なサイディングではなく、継ぎ目のない美しい左官仕上げの「ジョリパット」を標準採用。バルコニーには高級マンションで使用されるガラス製パネルを使用し、内装にはデザイン性の高い住宅設備機器メーカーとして知られる「ミラタップ」の設備を導入している。
その結果、数多くの物件を紹介している不動産仲介業者からも「ハイクオリティガレージハウス」と評価されており、プロの目で見ても品質の高さが感じ取れる物件となっている。
野中：10年後、周辺に競合物件が増えたとしても、見た瞬間に「他のガレージハウスとは違う」と感じさせる意匠性があれば、成約率は格段に変わります。男性はもちろん、女性からも支持されるスタイリッシュなデザインを追求することで、長期的に安定した経営ができると考えています。
ナックスは一緒にガレージハウス事業を作り上げるパートナー
不動産投資を行う人のなかには、建築や不動産についてあまり詳しくない人もいる。そこでナックスは、コンサルタントの立場からオーナーや街、立地のニーズを徹底的に分析して最適な提案を行うことを心掛けている。利回りを算出する際は、建築工事費用やそれに付帯する費用、税金関係も含めた上で計算しているそうだ。
山本：私たちは、収益性が見込めない土地であれば、はっきりと「この土地はやめたほうがいい」と申し上げます。実際に、2棟目を検討されているオーナー様からご相談をいただいた際も、収益性が見込めなければ、あえてお断りすることもありました。無理に契約を結ぶのではなく、本当にお客様の事業として成功するかどうかを、数字の納得感をもって判断しています。
この誠実な姿勢がオーナーとの深い信頼関係を築くことにつながっている。物件が完成し、入居が決まってからわずか1カ月も経たないうちに、「次のガレージハウスも建てたい」と2棟目の相談を持ち掛けられるケースも珍しくないという。
山本：木造の長屋形式であるガレージハウスは、償却期間が短いため節税効果が高く、投資の出口戦略も描きやすい点が特徴です。最初の1棟で確かな手応えを感じていただき、それを皮切りに次の物件や投資へと進んでいただくための伴走者でありたいと考えています。
今後の展望として、ナックスはRC造のコンセプトマンションへの展開や、土地活用に慎重な地主でも安心して参入できるマスターリースの仕組みづくりも見据えている。2050年に向けてグループ年商500億円を目指すという壮大なビジョンも、こうした信頼の積み重ねの先にある。
ガレージハウスは土地活用の可能性を大きく広げてくれる
「土地が余っているけど、駅から遠いので活用法が見つからない」といった悩みを持つ地主にとって、ガレージハウスは有効な手段となり得る。
山本：ガレージハウスは、駅から遠くても賃料が下がらない傾向にあります。これまで有効な手立てがなくて塩漬けになってしまった遊休資産でも、ガレージハウスであればしっかり活用できる可能性が広がります。
野中：不動産投資を始める人のなかには、専門的な知識に不安がある方もいるでしょう。だからこそ、私たちのようなコンサルタントを大いに頼ってください。親身になって一緒にガレージハウス事業を成功へ導くサポートをします。
ナックスでは、無料で概算プランの作成を受け付けている。建築の専門家が土地の形状や道路付け、エリアニーズを多角的に分析し、現実的な収益性を算出してくれるという。日本の土地活用の新しいトレンドとして、「HYPERION」が名を馳せる日もそう遠くないかもしれない。
