30年後、収益に1億円以上の差「9,000万円を借金→不動産投資に挑戦」した人、「自分の手持ちで投資」した人の違い【専門家がシミュレーションして解説】

融資を受ける場合と受けない場合で利回りに2倍の差

ここでレバレッジ効果（資本収益率）について、具体例を挙げて考えてみます。

まずは融資を受けないパターンです。融資を受けず、手持ちの現金1,000万円で中古ワンルームマンションを購入するとします。

年間NOI（満室時の家賃総収入から空室による損失と運営にかかる経費を差し引いた利益）が50万円と想定すると、NOI利回りは5％です。また、税引き前のキャッシュフローも50万円で、税引き前キャッシュフロー利回りは5％になります。これを30年間保有し続けて、仮に購入金額と同額で売却できたとすると、税引き前の収益は50万円×30年＝1,500万円です。

言い換えれば「投資額1,000万円を30年運用した結果、1,500万円の利益が得られた」と考えることができます。年利回りに換算すると約3.1％で複利運用したことになります。

融資を受けずに同じ中古ワンルームマンションをもう1戸購入する場合はさらに1,000万円必要ですが、NOI収益を一切使わずに貯めておいたとしても、1,000万円を貯めるには20年かかります。

次に融資を受けるパターンを想定してみます。

自己資金1,000万円に加えて、金融機関から9,000万円の融資（融資期間30年、金利2.5％、元利均等返済）を受けて、価格1億円の新築アパートを買うとします。

NOIは500万円（NOI利回り5％）とすると、NOIから支払い利息額を差し引いた額が税引き前利益になりますので、1年目の支払い利息額が約225万円であることから、税引き前の利益は約275万円となります（利払い額は毎年減っていきます）。また、元本と利息を合わせた年間の融資返済額は約430万円になるので、年間の税引き前キャッシュフローは70万円になります。

このアパートも、融資を受けないケースと同じく30年後に購入金額と同じ金額で売れたとします。30年間のNOIの合計は1億5,000万円、支払い利息額の合計は約3,800万円になりますので、NOIから支払い利息額を引いた税引き前の利益の合計は1億1,200万円です。

つまり、「投資額1,000万円を30年運用した結果、1億1,200万円の利益が得られた」ということになります。運用利回りに換算すると年約8.7％になり、運用成績が融資を受けないケースに比べて大きく向上していることが分かります。

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