〈日銀利上げ〉や〈価格高騰〉で、これまでの投資戦略では通用しない時代に…「物件は朽ちるまで持つ」がこれからの不動産投資の“基本”か【プロが解説】

これからの不動産投資は朽ちるまで持つのが基本

不動産投資のスタイルには、5年以上保有して、ある程度残債が減り、税率の低い長期譲渡所得に該当するようになった段階で、大規模修繕が必要になる前に物件を売却するという方法もあります。

本業での所得がある程度高い人であれば、保有期間中の減価償却費による所得税と長期譲渡所得税との差による節税効果が得られ、また、2013年以降の不動産価格が上昇していた時代には、売却利益を得られる可能性もありました。その売却代金で、新たにもう少し高い価格の物件を買って、それも数年後に売るといった具合に、転売を繰り返しながら利益を増やしていく手法です。

しかし、現在では、そのような転売による利益拡大を図る人は減っています。

その理由は簡単で、不動産価格が高くなりすぎてしまったため、以前に買った物件を売っても、それより有利な物件がなかなか買えなくなっているためです。高い利回りが得られた時代に購入したアパートを売却しても、同じ程度の利回りが得られる物件を買えないのです。そこで、多くの人は転売するよりも保有を続けたほうがよいと考えています。

これからも地価のインフレが続くとすれば、不動産価格は上がっていき、新規取得物件の利回りは下がっていきます。

一方で、現在購入した物件の保有を続けていれば、残債は年々減っていきますので、仮に家賃が変わらないとしても、残債に対する利回りは年々上がっていきます。その分、リフォーム代や、修繕費はかかるようになりますが、それを差し引いて考えても、将来に利回りの下がった物件を買い換えで購入するよりも、保有を続けてキャッシュを受け取り続けるほうが有利になります。

なお、長期保有した木造アパートが法定耐用年数（22年）を超えた場合は、例えば親族間や親族が経営する法人に売却して、建物の最短4年の減価償却費を活用した所得税の節税を図る、という方法での活用も考えられます。

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