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中古アパート投資が失敗しやすい理由
アパートの投資が経営である以上、当然失敗する事例は数多くあります。先が読めない経営者や投資家は、経営中のキャッシュフロー、節税効果、売却益などを誤って見積もり、収益を出せません。よくあるのが、中古アパートの修繕コストを低く見積もり、経年劣化に伴って家賃が下落すると、収益が悪化するという事態です。
まず、修繕コストについては、取得する際に、そのコスト分がすぐに上乗せされることを見越した価格設定になっている物件か、あるいは大規模修繕が済んだ物件を購入すれば、問題にはなりません。
しかし、多くの場合、物件購入時にその点の事前確認が甘いため、失敗の要因になります。家賃も適切に設定しないと、退去者が増えて、全体的に稼働率が落ちてきますし、原状回復リフォームの代金もかさみます。
結果としてキャッシュフローが悪い状態になります。保有し続けても手残りがマイナスに陥る恐れがあり、また、築5～6年での売却でも利益を出すことは困難です。保有し続けてキャッシュフローを得るにも、利益が得られる売却出口を迎えるためにも、まずは稼働率を上げる必要があります。
しかし、稼働率を上げるために無計画に家賃を引き下げたり、リフォームに費用をかけたりすればやはり利回りを下げる要素となります。また、中古アパートの場合は、購入して比較的すぐに（キャッシュフローが蓄積しないうちに）大規模修繕が発生するため、その費用は自分で用意しなければなりません。
このような事情により中古アパート案件はよほど積算評価が高いか、利回りが高い案件でなければ、投資として成功する出口が難しく、中古アパート投資をした人の投資収益をトータルで見ると、6～7割程度の人が損失に終わっているのです。
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