マンション投資と倉庫投資･･･20年間の収支を比較

収支の差は「20年で2000万円以上」!?

前回の続きです。それでは、それぞれの収入・支出がどのような推移を辿ることになるのかを確認していきましょう。

まず、収入については、スタート時点では同じ利回りからスタートするので変わりませんが、マンションは「経年劣化が及ぼす賃料への影響」により毎年賃料が下落していきます。

一方、倉庫は空間に価値があるので築年数が賃料に大きく影響することはありません（新築マンションの賃料は、一時的に数年間は上がりますが、ピークとなった後は下がり続けます）。

その結果、倉庫の賃料収入は10年たっても、20年たっても変わらず、このケースでは10年後で5000万円の総収入を、20年後で1億円の総収入を得ることができます。一方、マンションは10年後で4952万2800円、20年後で9317万1550円の総収入となります。

［図表1］マンションと倉庫の賃料収入の比較

備考／倉庫は経年変化による賃料収入の変動が少ないため、ここでは一律の金額でシミュレーションを行う。ただし、新築から5年程度は多少の下落が発生する可能性がある。

また、支出については、マンションは物の維持に関して共用部の清掃費、給湯機やエアコンなどの設備費用などが経年劣化により発生します。さらに、退去時にはリフォーム代も必要となります（本ケースではワンルームマンションの平均退去期間を3年とし、賃料の3カ月分をリフォーム代として計算しました）。

一方、倉庫は、建物の清掃や退去時のリフォームなどは全てテナントが自ら負担して行いますので、貸主にかかる費用負担は特別な場合を除き、原則として発生しません。こうした収入・支出の結果をまとめると、以下のような形になります。

［図表2］マンションと倉庫の支出の比較

このように、収支に関して10年間で約791万円、20年間で約2170万円もの差がもたらされることになります。

［図表3］マンションと倉庫の収支の比較

「立ち退き問題」が発生しにくい工場・倉庫投資

また、将来、建物の老朽化が激しくなり建て替えを考えたときに、マンションは入居者に対して立ち退き料を支払わなければなりません。

しかし、倉庫はテナントが空いたタイミングで建て替えるか否かを検討すればよいので、立ち退きの問題は発生しないでしょう。