マンション投資と倉庫投資・・・20年間の収支を比較

前回に引き続き、マンション投資と倉庫投資では、倉庫投資のほうがより手元にお金が残る理由を見ていきましょう。

収支の差は「20年で2000万円以上」!?

前回の続きです。それでは、それぞれの収入・支出がどのような推移を辿ることになるのかを確認していきましょう。

 

まず、収入については、スタート時点では同じ利回りからスタートするので変わりませんが、マンションは「経年劣化が及ぼす賃料への影響」により毎年賃料が下落していきます。

 

一方、倉庫は空間に価値があるので築年数が賃料に大きく影響することはありません(新築マンションの賃料は、一時的に数年間は上がりますが、ピークとなった後は下がり続けます)。

 

 

その結果、倉庫の賃料収入は10年たっても、20年たっても変わらず、このケースでは10年後で5000万円の総収入を、20年後で1億円の総収入を得ることができます。一方、マンションは10年後で4952万2800円、20年後で9317万1550円の総収入となります。

 

[図表1]マンションと倉庫の賃料収入の比較

備考/倉庫は経年変化による賃料収入の変動が少ないため、ここでは一律の金額でシミュレーションを行う。ただし、新築から5年程度は多少の下落が発生する可能性がある。
備考/倉庫は経年変化による賃料収入の変動が少ないため、ここでは一律の金額でシミュレーションを行う。ただし、新築から5年程度は多少の下落が発生する可能性がある。

 

また、支出については、マンションは物の維持に関して共用部の清掃費、給湯機やエアコンなどの設備費用などが経年劣化により発生します。さらに、退去時にはリフォーム代も必要となります(本ケースではワンルームマンションの平均退去期間を3年とし、賃料の3カ月分をリフォーム代として計算しました)。

 

一方、倉庫は、建物の清掃や退去時のリフォームなどは全てテナントが自ら負担して行いますので、貸主にかかる費用負担は特別な場合を除き、原則として発生しません。こうした収入・支出の結果をまとめると、以下のような形になります。

 

[図表2]マンションと倉庫の支出の比較

 

このように、収支に関して10年間で約791万円、20年間で約2170万円もの差がもたらされることになります。

 

 

[図表3]マンションと倉庫の収支の比較

「立ち退き問題」が発生しにくい工場・倉庫投資

また、将来、建物の老朽化が激しくなり建て替えを考えたときに、マンションは入居者に対して立ち退き料を支払わなければなりません。

 

しかし、倉庫はテナントが空いたタイミングで建て替えるか否かを検討すればよいので、立ち退きの問題は発生しないでしょう。

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    株式会社タープ不動産情報 代表取締役

    1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。

    著者紹介

    連載低価格のオンボロ物件でもOK!?「工場・倉庫」投資の最新事情

    本連載は、2016年7月27日刊行の書籍『「工場・倉庫」投資のススメ』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

    「工場・倉庫」投資のススメ

    「工場・倉庫」投資のススメ

    三浦 孝志

    幻冬舎メディアコンサルティング

    高齢化と人口減少により、空室率が上昇し続けているアパート・マンション。都心部の一等地にあるような立地条件のよい物件か、付加価値の高い築浅物件でもないかぎり、もはやアパート・マンション投資で儲けることはできません…

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