不動産投資事業を「法人化」するタイミングの見極め方

今回は、不動産投資事業を「法人化」するタイミングの見極め方を解説します。本連載は、不動産投資コンサルタントである桜木大洋氏の著書、『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)の中から一部を抜粋し、自己資金ゼロからアパートを取得した経緯から、資産8億円を得るまでに至った不動産投資の成功事例をお伝えします。

法人化後は、個人的な教育ローンの借入もスムーズに

前回の続きです。銀行は「法人化」をスムーズに了承してくれました。さらに、「銀行としては節税という言葉は使わないけれど、所得の分散という目的で、お客様に法人化をすすめることがあります」とのこと。所有物件を担保にした融資は、抵当権設定費用などはかからずに、「債務引き受け契約」という書面上のやり取りだけで移管が済んでしまいました。このための費用は5万4644円でした。

 

このように、法人化はメリットが大きいです。銀行の目線では、所得を分散することで税率を下げ、総合的にキャッシュを残して体力を蓄えるということを期待されます。

 

こうして法人化した後には、念願の教育ローンも無事にその銀行から借りることができました。教育ローンは低金利の上、子どもが在学中は、毎月金利のみの支払いで済む点が大助かりです。低金利のものはどんどん借りて、残った現金は、不動産経営の運転資金として確保しておくのも一つのスタイルです。

 

物件を取得して数年が経ち、利益が順調に伸びてくる頃、法人化で一番大きなメリットをもたらすのは役員報酬です。これはいわゆる自分や家族の給与です。これによって何十万円、何百万円の人件費を経費に算入することができます。

 

もちろん、給与を支払う際には源泉所得税を収めなければなりません。それでも、個人事業主のまま課税所得額が膨らんで、高率の税金を支払うよりは、法人から役員報酬として分散した給与を受け取る方が、節税につながります。

 

また、会社で得た利益を、オーナーといえど勝手に使い込むわけにはいきませんので、きちんと給与として引き出しておかないと、申告上は会社からの借金が増えるばかりになってしまいます。

「今後の計画」によって法人化するタイミングは変わる

多くの税理士さんをはじめとする専門家の方々は、「法人化のタイミングは、この先自分がどうなりたいかで変わる」と言います。

 

・サラリーマンの副業として続けるのか、リタイヤを考えているのか

・どのくらいの規模の物件を持っているのか。

・物件を取得したのはいつなのか

・キャッシュフローは現状いくらで、将来いくらくらいを目標にしているのか

・この先何年、不動産事業を続けるのか

 

このようなことを明確にして、専門家に相談するのがベストです。

 

私は不動産投資を始めるときに、「法人設立」などという発想はまったく持っていなかったので、必然的に個人から始めるしかありませんでした。そして見よう見まねで確定申告のやり方を覚え、慣れないパソコンに青色申告ソフトをダウンロードし、会社の休みを取って平日に青色申告会に並んでアドバイスを受けながら、何とか申告をしてきました。いろいろとつまずいて時間もかかりましたし、間違いがないかどうか、不安に苛まれながら、申告の時期を過ごしてきました。

 

今はすべての不動産を、利益の分散を図るために1物件1法人で所有し、不動産関係に強い税理士事務所に会計を一任しています。多少の費用はかかりますが、今生み出している利益とキャッシュフローと、申告に消費する時間・労力を考えれば、税理士にしっかり依頼することをおすすめします。

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すべてを数値化する不動産投資コンサルタント。
1966年 東京・深川生まれ。千葉県浦安市在住。
メーカーに勤務しながら、2009年に新築木造アパートを所得するが、手元に残るお金が年間20万円にしかならず、負債を背負っただけとわかり愕然とする。娘の留学費用が足りないために本格的な不動産投資をスタートする。2012年よりマンション1棟を購入してから、わずか4年間で、「貯金ゼロ、資産ゼロ」で始めて一切手元のお金を使わず、総資産が12億円、家賃収入は1億1,500万円、年間キャッシュフロー2,800万円を築く。
2016年春に、27年間勤めた会社を退職し、不動産コンサルタントとしてスタートする。
「正しい不動産投資を世の中に広げて、家族のために働くお父さんを幸せにする」ために、初心者のための不動産投資アドバイスをはじめ、各地でセミナーを開催する。
買うべきかどうかの判断は、物件を数値化、明確な判断基準を提示することで、あいまいさを排除したコンサルが人気。
著書の『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)は、日経新聞に取り上げられ、テレビ出演するなどで話題を呼ぶ。

著者紹介

連載自己資金ゼロから資産8億円! 不動産投資の成功事例

本連載は、2016年2月8日刊行の書籍『自己資金0円からはじめる不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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桜木 大洋

青月社

普通のサラリーマンから“自己資金0円"で資産8億円、家賃年収7500万円を稼ぐ著者の「物件の選び方」「数字の読み方」「融資交渉の秘訣」「行動の原則」など、サラリーマン「だから」できる不動産投資の真髄がすべて書かれてい…

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