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「アパート」が相続税対策に繋がるワケ
「更地で持ったままだと亡くなったときの相続税が大変ですよ」「アパート・マンションを建てれば相続税が20％ぐらいになりますよ」
ハウスメーカーの営業マンはよくこのような謳い文句を使います。何だか怪しい話にも聞こえてきます。一体どういうことなのでしょうか？
まず、相続税の税率は相続する財産の額が大きくなればなるほど大きくなり、税率は最大で55％になります。このときの不動産の評価額は相続税法22条によって「時価」とされています。
ところが、実際には不動産の評価額は国税庁の定める「財産評価基本通達」によって算出されています。この財産評価基本通達が相続税対策の肝であり、ハウスメーカーの謳い文句の背景にあるものです。
財産評価基本通達に則ると、まず土地と建物は分けて算出されます。このとき、土地は路線価、建物は固定資産税評価額によって算出されます。
このとき、更地のままであった場合は路線価によって金額は決定します。
一方、アパート・マンションを建てた場合ですが、先ほどの土地の金額に借地権割合と借家権割合を掛け合わされるので、実際の時価の20～30％の評価になります。
また、アパート・マンションを購入することで、そのまま現金で持っているよりも、財産評価を下げることができます。
アパマン節税は「建築業界」にもプラスの影響を与えたが…
これがアパート・マンションを建てて相続税対策の基本であり、これにより半世紀あまりハウスメーカーの営業は成立しています。
ところがこのアパートによる相続税対策に関わる大きな裁判がありました。
2022年の最高裁判決で、納税者が財産評価基本通達により行った相続税申告を否認し、不動産鑑定士の評価で改めて評価を行ったのです。
「明らかに節税対策のために購入したものであるから、認められない」
このような国税当局の判断に納税者は「財産評価通達に基づいて評価した」として争いました。
そして最高裁第三小法廷は国の処分は適法であるとして、納税者の上告を棄却しました。
このとき以下の理由を述べています。
「本件では相続税申告の負担軽減を意図して不動産の購入が行われ、結果、他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ、租税負担の公平に反する」
つまり節税対策を意図した行為は脱税にあたるとしたのです。しかし、実際に税法の第何条に違反したのかは述べていません。
この最高裁判決によって、アパート・マンションの相続税の評価方法が2024年1月から変更されました。いわゆるタワマン節税が見直されたわけです。
相続税が「異常に重い国」日本
このような判断に私は疑念を抱いています。
日本は法治国家です。にもかかわらず、税務署が節税対策と判断したから否認したというのです。節税対策で建てられたアパートは何十棟と現存しています。これによって建築業界には間違いなく経済効果を生んできました。
最高裁のいうところの「看過しがたい不均衡」が生じるほどの「節税」とはどのようなものを指すのでしょうか。基準はまったく示されていません。
納税者は税法によって納税を義務付けられています。
しかし、これからは税務署の判断によって課税されるようになるということなのでしょうか。欧米諸国では決して考えられません。
かつてサラ金などの貸金業者が金利で最高裁の判決を受けた結果、過払い金訴訟で廃業、倒産を余儀なくされました。また、同じように最高裁判決によって社会にとっての不利益がもたらされようとしているのではないでしょうか。
先進諸国でこれほど相続税負担が重い国はありません。日本の標準世帯（親2人子2人）の相続税の基礎控除額は4,800万円なのに対して、アメリカは夫婦合算で2,280万ドル（およそ30億円前後）です。
今回の判決はほんのわずかに残された相続税対策の抜け穴を封じ、そこにすがることで、築き上げた財産を少しでも子に残そうとする親心や、先祖代々の土地を護りたいという切実な思いをないがしろにしていると感じます。
日本の相続税は、決して金持ち優遇にはなっていないと考えています。
税理士法人奥村会計事務所 代表
奥村眞吾
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一級建築士、土地家屋調査士、
不動産鑑定士、相続専門税理士
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