建て替えが進まない「第一世代のマンション」

第一世代のマンションが終活と再生を考えるうえで有力な選択肢は建て替えである。しかし、これまでに実際に建て替えられたマンションはきわめて少ない。

国土交通省の調べによれば、震災による再建や耐震偽装事件（2005年）による建て替えを除くと実施準備中を含め227件である（2014年4月時点）【図表1】参照。これは1年間に10棟程度のペースであり、第一世代のストック約94万戸、約2万管理組合の1%程度が建て替えられたに過ぎない。

大地震発生時に倒壊するなどの危険があり、区分所有者や居住者だけでなく周辺地域の安全性も損なうおそれのあるマンションが放置されていることになる。マンションの建て替えの重要性、必要性が強調されるようになったのは、1995年1月17日に発生した兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）で多くのマンションが重大な被害を受けたことによる。

【図表1】 マンション建て替えの実施状況（国土交通省、2014年4月現在）

震災後、比較的短期間で建て替えが進んだ理由

特に問題になったのは、マンションが全壊すると、区分所有の目的物である建物が全部滅失し、区分所有関係がなくなることである。この場合、民法の原則が適用されるため、所有者全員が合意しなければ再建も処分もできないことになる。

こうした事態を避けるため地震発生から2カ月後に「被災マンション法」が制定され、政令で指定された災害によってマンションが滅失した場合は、敷地共有者の集会で5分の4以上の賛成で再建を決議できることになった。

阪神・淡路大震災により建て替えや再建が困難との危機感が広がり、「被災マンション法」が制定されたことにくわえて、設計事務所などがコンサルタントになり建設会社やデベロッパーが協力して再建事業が進められた。

その結果、中破程度と判定されたマンションも含め比較的短期間の間に建て替えが進み、震災から5年が経過した1999年12月には、地震で何らかの被害を受けた2532棟（大破83、中破108、小破353、軽微1988）のうち115棟が再建または建て替えられた（※1）。

※1 東京カンテイ「阪神・淡路大震災から五年 被災マンションの復興状況」（http://www.kantei.ne.jp/news/report_1.php、2015年6月15日閲覧）