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待ち受けるのは「厳しい現実」
さらに、大家になると、アパートの維持費・管理費や固定資産税、各種保険料なども支払わなくてはなりません。これらの費用が年間250万円だったとすると、年間960万円の家賃から差し引けば、収益は年間710万円になります。
ここまでの計算は、部屋が常に満室という前提。けれど、賃貸の場合、それは考えにくい。特にアパートの場合、古くなればなるほど人が入らなくなります。ですから、稼働率を80パーセントと考えると、収入はさらに減って年間568万円。
加えて、最近の賃貸は、部屋にエアコンがあるのは当たり前で、レンジなどの設備をつけているものもあります。また、トイレや風呂釜が壊れたら、修繕代は大家が負担しなくてはなりません。これら諸々の費用を年間100万円だとすれば、収入は468万円となります。
しかも、毎月自分で家賃を徴収して歩く大家というのは少なくて、多くの場合、住民とのトラブルを避けるためにも、家賃の徴収などは不動産業者に委託していることが多いのです。この手数料が、少なく見積もって50万円。
すると、収入は418万円ということになります。
この時点で、利回りは3.8パーセントに下がっています。
古い物件は修繕費用もかさむため、買い手がつかない可能性も…
それでも3.8パーセントの利回りがあればいいと思うかもしれません。ただ、忘れてはいけないのは、収入だけでなく、返すお金。借りた約1億1,000万円に対する返済額は、なんと年間450万円です。収入が418万円あったとしても、返済するお金が年間450万円あるのですから、差し引き32万円の持ち出しということになります。
つまり、借金を返し終わるまでに、800万円の持ち出しになるのです。
25年後にやっと借金を返し終わった時には、物件は築45年になっています。古い物件は修繕費用もバカにならないので、買い手がいなくなっている可能性があります。8,000万円の資産が手元に残るわけでもないのです。
これでは、なんのために投資したのかわからない！ ということがおわかりいただけたでしょうか。
荻原 博子
経済ジャーナリスト
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