「空室が多くて赤字経営」の大家。しかも資金難…それでも経営を改善できる“正攻法”とは

2024.2.10

「空室が多くて赤字経営」の大家。しかも資金難…それでも経営を改善できる“正攻法”とは

（※写真はイメージです／PIXTA）

不動産投資を始めたものの空室が多く、収支が赤字という状況を打破するためには「リフォーム」をして物件の価値を最大限高めるという手段があります。リフォーム資金の予算を確保していない場合には、「リフォームローンの活用も視野に入れるといい」と、リフォーム投資のプロである株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資改訂版』より、不動産投資における融資の考え方について解説します。

「リフォームの力」で収支はどのくらい改善するのか？

ここでは、200万円のリフォームでどのくらいの利益が上がるか検証してみましょう。

■1部屋200万円のリフォーム

200万円のリフォーム工事を行ったら、空室の3万円で募集していた部屋が5万5,000円の家賃収入を生むことができました。2万5,000円の家賃UPに対してローン返済は約2万円。また、リフォーム利回りは15％ですから、行った設備投資は約7年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが5,000円増えています。

［図表1］1部屋200万円のリフォームの場合出所：『ピカいちのリフォーム投資改訂版』（プラチナ社）より抜粋

続いて500万円で3部屋のリフォーム、5部屋1,000万円のリフォーム工事を行ったケースで考えてみましょう。

■3部屋500万円のリフォーム

3部屋500万円のリフォーム工事を行うことで、空室1部屋6万円で募集していた部屋が8万円の家賃収入を生むことができました。6万円の収入UPに対してローン返済は約4万円。リフォーム利回りは15％ですから、行った設備投資は約7年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが1万2,000円増えています。

［図表2］3部屋500万円のリフォームの場合出所：『ピカいちのリフォーム投資改訂版』（プラチナ社）より抜粋

■5部屋1,000万円のリフォーム

5部屋1,000万円のリフォーム工事を行うことで、空室1部屋5万円で募集していた部屋が7万円の家賃収入を生むことができました。10万円の収入UPに対してローン返済は約9万6,000円。また、リフォーム利回りは12％ですから、行った設備投資は約8.3年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが4,000円増えています。

［図表3］5部屋1,000万円のリフォームの場合出所：『ピカいちのリフォーム投資改訂版』（プラチナ社）より抜粋

時間が経てば経つほど残債は減っていきますし、金融機関への実績となります。そこで信用を付け、くわえて事業として黒字であれば、次の物件の融資も見えてきます。

柳田将禎

株式会社ピカいち

代表取締役

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柳田将禎

株式会社ピカいち代表取締役

神奈川県生まれ。専門学校に在学中、自分の堕落した生活に終止符を打つ決断をする。翌年の春陸上自衛隊に入隊。2年間を自衛隊で過ごし、その翌年オーストラリアに渡り1年間語学とサーフィンに熱中し、翌年帰国。オーストラリアではハウスクリーニングで生計を立てる。その後、英会話学校マネージャーをしながら、競売物件を購入して不動産投資を開始。ボロボロ物件を再生、高利回り物件に仕上げる手法で次の物件を買い増やす。その後、内装・塗装工事・戸建住宅リフォームなどの修行をして、ピカいちを設立する。
現在68棟650世帯、物件総額33億円以上を満室表面利回り約18%以上で稼働させている(法人・個人名義を合算。2021年2月現在)。リフォーム実績は累計9567世帯。
「勝てる! 不動産投資コンプリートガイド」(柳田武道著・幻冬舎刊)、「空き家は使える! 戸建て賃貸テッパン投資法」(サーファー薬剤師著・技術評論社刊)で紹介される。
現在千葉テレビでCM放映中。千葉テレビ『ビジネスフラッシュ』でも弊社が紹介された。

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連載ボロボロ物件を再生して高利回り物件に仕上げる手法で、数々の不動産投資を成功させてきた「株式会社ピカいち」代表取締役、柳田将禎氏が解説する、自己資金ゼロのリフォーム投資術