「空室が多くて赤字経営」の大家。しかも資金難…それでも経営を改善できる“正攻法”とは

「リフォームの力」で収支はどのくらい改善するのか？

ここでは、200万円のリフォームでどのくらいの利益が上がるか検証してみましょう。

■1部屋200万円のリフォーム

200万円のリフォーム工事を行ったら、空室の3万円で募集していた部屋が5万5,000円の家賃収入を生むことができました。2万5,000円の家賃UPに対してローン返済は約2万円。また、リフォーム利回りは15％ですから、行った設備投資は約7年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが5,000円増えています。

［図表1］1部屋200万円のリフォームの場合 出所：『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』（プラチナ社）より抜粋

続いて500万円で3部屋のリフォーム、5部屋1,000万円のリフォーム工事を行ったケースで考えてみましょう。

■3部屋500万円のリフォーム

3部屋500万円のリフォーム工事を行うことで、空室1部屋6万円で募集していた部屋が8万円の家賃収入を生むことができました。6万円の収入UPに対してローン返済は約4万円。リフォーム利回りは15％ですから、行った設備投資は約7年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが1万2,000円増えています。

［図表2］3部屋500万円のリフォームの場合 出所：『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』（プラチナ社）より抜粋

■5部屋1,000万円のリフォーム

5部屋1,000万円のリフォーム工事を行うことで、空室1部屋5万円で募集していた部屋が7万円の家賃収入を生むことができました。10万円の収入UPに対してローン返済は約9万6,000円。また、リフォーム利回りは12％ですから、行った設備投資は約8.3年で回収できます。さらにこの場合、キャッシュフローが4,000円増えています。

［図表3］5部屋1,000万円のリフォームの場合 出所：『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』（プラチナ社）より抜粋

時間が経てば経つほど残債は減っていきますし、金融機関への実績となります。そこで信用を付け、くわえて事業として黒字であれば、次の物件の融資も見えてきます。

柳田 将禎

株式会社ピカいち

代表取締役

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