株式投資との比較で考える「不動産投資」の魅力

今回は、株式投資と比較をしながら、不動産投資の魅力について考えてみます。※本連載は、社団法人住宅・不動産総合研究所理事長の吉崎誠二氏の著書、『データで読み解く賃貸住宅経営の極意』(芙蓉書房出版)の中から一部を抜粋し、「土地活用」に関する基本事項を解説します。

プラスサム型の株式投資とゼロサム型のFX投資

不動産投資・土地活用投資といった実物不動産から得られる賃料を狙う投資と、株式投資の違いを考えてみよう。

 

まず、資産価値の観点から考えてみる。

 

上場している株式の資産価値(REIT・ETF含む)は、言うまでもなく相場により上がったり下がったりする。しかし、長期的に考えれば世界経済は(何十年かに一度大きなショックがあるが)、基本的にはゆっくりと右肩上がりだ。ETFにあるような、世界株式インデックスファンドなどは、超長期的に保有すれば必ずプラスがでるだろう。

 

もちろん、投資の世界に「必ずプラス」は存在しない。しかし、世界各地の国々の株式に分散していれば、限りなくリスクは抑えられる。万が一、世界経済全体の落ち込み続くことは、大げさに言えば、現在の資本主義経済の崩壊ということになるので、それはそれで別の悲劇が待っている。このように株式投資はプラスサム型の資産である。

 

逆にFXなどの為替相場は、誰かが得すれば誰かが損する、ゼロサム型の投資であるから、得するか損するかは、賭けに近く、バクチ的なモノと言える。

 

一方、建物を伴う不動産の「建物資産価値」は、基本的には年々下がるものとされている。建物が経年とともに劣化していくからだ。しかし、都心の一等地に建つマンションなどは、築30年を超えても値上がりしている物件もあるから、「年数が経てば不動産価値が下がる」はあくまで一般論だ。

借入金で投資できるのが不動産投資の最大のメリット

不動産投資・賃貸住宅投資の株式投資と大きく異なるメリットは、「お金を借りて投資ができる」ということだ。株式投資・各種ファンド、国債などの購入においては、基本的には一般の投資家がお金を借りて購入することはできない(近年、だいぶん広がってきているが、信用買いは特定の投資家のみ)。

 

不動産は銀行からお金を借りて投資ができるのだ。調達金利は居住用住宅の購入の際ほど低金利ではないが、それほど大きな差ではないので、なるべく多く借りたほうが少ない元手で大きな投資ができるということになる。

 

借入の割合をLTV(LOAN TO VALUE)と呼ぶが、全額ローンLTV=100%可能な物件を見つけて不動産投資している投資家も少なくない。

 

このようにお金を借りて投資できる(他人のお金で投資ができる)というメリットが不動産投資にはあるのだ。

社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 不動産エコノミスト

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、その後、ディー・サイン不動産研究所 所長を経て、現職。企業向けコンサルテーション、データ分析、市場予測などを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

著者紹介

連載これだけは知っておきたい「土地活用」の基本

本連載は、2016年2月15日刊行の書籍『データで読み解く賃貸住宅経営の極意』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

データで読み解く 賃貸住宅経営の極意

データで読み解く 賃貸住宅経営の極意

吉崎 誠二

芙蓉書房出版

1万人が聴いた人気セミナーが本になった! サラリーマンでも、土地を持っていなくてもこうすれば賃貸住宅経営はできる! 不動産投資の正しい知識と世の中の流れを的確につかむ方法を伝授。 【目次】 はじめに:先行き不…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧