アパートや駐車場の経営に店舗建設 土地活用の8つの具体例

今回は、土地活用で主に考えられる具体例を8つ紹介します。※本連載は、社団法人住宅・不動産総合研究所理事長の吉崎誠二氏の著書、『データで読み解く賃貸住宅経営の極意』(芙蓉書房出版)の中から一部を抜粋し、「土地活用」に関する基本事項を解説します。

企業に貸せば、ひとまず安定収入が見込めるが・・・

土地活用にはどんな種類があるのだろうか。

 

未利用、未活用の土地を有効に活用するためには、地域性や周辺環境、企業の出店状況など、あらゆる角度から考察したその土地の特性に合った事業計画を立てなければならない。そして、できればそれは迅速に行いたいものだ。

 

土地活用には、さまざまな方法があるが、代表的なものは、以下の八つの例だ。もちろん、他にもたくさんある。

 

①賃貸住宅・賃貸マンション

②ロードサイド店舗

③医療・介護施設

④複合型商業施設

⑤倉庫、物流施設

⑥事務所・ショールーム

⑦工場

⑧駐車場

 

一つ目は、多くの方々がやっている、賃貸住宅・賃貸アパート・マンション経営である。

 

賃貸住宅経営の特徴は、はじめによほど無理した賃料設定をしなければ、当初見込んでいた賃料からあまり見込み違いが生じないということだ。

 

賃料の大きなアップダウンが生まれやすい企業が借りるオフィスビルの賃料と違い、個人が入居するケースがほとんどで、賃料の減額圧力は小さい。

 

他にも、よほどの山間部でなければ、都市部でも郊外でも場所を選ばず、賃貸住宅の経営が可能であるということ。

 

また、建て方(間取り)のバリエ―ションが多い。ワンルーム、ファミリー向け、高齢者向けなどさまざまな種類があるのも特徴だ。

 

二つ目は、特に幹線道路や主要道路の周辺でよく見られる例だが、ロードサイドに流通小売店・飲食店などの店舗を建てそれを貸すという、ロードサイド店舗である。

 

主要道路近くや新しくできる道路に面したような場所に土地を持っているならば、入居テナントが付きやすい店舗用物件として賃料収入を得ることができる。

 

店舗(テナント企業)との契約の場合、例えば10年などの事業用定期借地契約となるため、安定収入が見込みやすい。

 

賃料に関しては、賃貸住宅では一般的にはほとんど見られない減額交渉などの可能性もあるが、たいてい賃貸住宅よりも㎡あたりの賃料単価は高く、投下資金の回収(主にはローン返済)が賃貸住宅に比べて短期間で終わることが多い。

 

また、オーナーが土地を貸し、建物は入居するテナント企業が建てるケースもある。この場合、オーナーは地代賃料が入ってくる。土地建物を一体で貸す場合よりも賃料収入は少ないが、資金調達が(実質的に)不要となるので、リスクは限りなく低いといえるだろう。

高齢化によって需要が高まる医療・介護施設

そして三つ目が医療や介護の施設。日本では、ますます高齢者人口は増加を続けており、医療施設や介護施設、そして高齢者向け住宅にも注目が集まっている。

 

ベビーブーム世代と言われる昭和20年代前半に生まれた方々が定年を迎え、あと10年もすれば75歳を超えてくる。その頃になると、日本は高齢化社会ではなく、超高齢化社会と呼ばれるようになるだろう。

 

2015年現在、約4人に1人が65歳以上の高齢者だ。

 

土地活用において、高齢者用の住宅に関心が高まったのは、1990年代半ばのことだ。このころから高齢者、とくに75歳以上の後期高齢者が一気に増えた。それから約20年、世間の誰もが知るところとなり、多くの人が老後の住まいとして、関心を持つことに伴い、土地活用としての定番の一つとなった。

 

四つ目は、かなり広い土地でその一帯が開発されたり、幹線道路が通ったりした場合、複合型の商業施設に利用することもできる。広大な土地を貸して、大きな収益を得る可能性を秘めている。

 

五つ目は倉庫や物流施設。高速道路や港湾施設の近くに広い土地を所有している場合、有効な手段となる。最近は、通販ビジネスの拡大から、あっという間に増えた。

 

六つ目に、事務所やショールームとして企業を貸すという土地活用。

 

七つ目は工場としての土地活用。

 

最後に八つ目として駐車場、これもよく見られる例である。

 

主にこのような事例が挙げられる。他にもありとあらゆる土地活用の事例があるが、代表的なものとしては以上となる。

社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 不動産エコノミスト

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、その後、ディー・サイン不動産研究所 所長を経て、現職。企業向けコンサルテーション、データ分析、市場予測などを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

著者紹介

連載これだけは知っておきたい「土地活用」の基本

本連載は、2016年2月15日刊行の書籍『データで読み解く賃貸住宅経営の極意』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

データで読み解く 賃貸住宅経営の極意

データで読み解く 賃貸住宅経営の極意

吉崎 誠二

芙蓉書房出版

1万人が聴いた人気セミナーが本になった! サラリーマンでも、土地を持っていなくてもこうすれば賃貸住宅経営はできる! 不動産投資の正しい知識と世の中の流れを的確につかむ方法を伝授。 【目次】 はじめに:先行き不…

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