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「空き家」を早めに処分した方がいい理由
①家が傷む
人が住んでいない家は風通しが悪いため、傷むのが早いです。資産価値が下がりやすくなるというデメリットがあります。
②固定資産税がかかる
空き家であっても、不動産である以上は固定資産税がかかります。誰も住んでいないのにお金ばかりかかってしまうのは損ですよね。また、防災や衛生、景観といった面で近隣住民に迷惑をかける恐れもあります。たとえば防災の面では、タバコがポイ捨てされボヤが発生するかもしれません。誰も住んでいないと延焼を防げず火事になり、近隣の家が焼けてしまう可能性があります。建物が傷んだことで建物の一部が壊れ、近隣住民に迷惑がかかる場合もあります。
また、衛生面では、ごみを不法投棄されて衛生状態が悪くなり、悪臭を発生させてしまうかもしれません。
景観面では雑草の問題などがあります。住んでいる人がいないので雑草抜きも行われず、草木が伸び放題になってしまいます。特に竹などはすごく成長が早いです。
このように、所有者本人だけではなく近隣住民にも支障を及ぼすことからも、空き家を放置してはいけません。
③倒壊等による所有者責任
上述したように、空き家は建物の傷みが進んで壊れる場合があります。たとえばもしブロック塀などが倒れて通行人を怪我させたとなれば、所有者に責任が生じます。被害を受けた側は、所有者に対して損害賠償責任を追及することができます。
④犯罪の温床になる
また、空き家は放置すると犯罪の温床になる恐れがあります。誰も住んでいないのをいいことに誰かが不法入居したり、空き家を犯罪にかかわる郵便物の郵送先に指定するなどして、空き家の住所を犯罪に利用されたりなども起こりえます。
固定資産税が6倍に!?特にひどい空き家にかかる「ペナルティ」
空き家を放置することにはさまざまなデメリットやリスクが伴うことから、平成27年に「空家当対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。これは、“特定空家”に指定された場合は一定のペナルティが課されるという法律です。
特定空家の要件は下記の通りです。
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
倒壊しそうで管理もよくない、景観も損なっているということで、放置するのは非常に不適切な状態にある空き家が、特定空家の対象と言うことですね。
特定空家に指定され、自治体の指導に基づく改善を怠った場合には、以下のペナルティが課されます。
●50万円以下の過料
●固定資産税額の軽減措置対象から除外
過料とは罰金のようなものです（罰金＝刑事罰の一種、過料＝行政罰の一種）。
もともと、空き家であっても200平方メートルまでの敷地部分に対しては「固定資産税を6分の1に軽減する規定」が適用されています。更地の場合は固定資産税が高いのですが、建物があると固定資産税はかなり軽減されます。さらに6分の1にまで軽減されているので、納税者にとっては嬉しい規定ですよね。
ところが特定空家に指定されてしまうとこの軽減規定がなくなってしまう、つまり、固定資産税が6倍になってしまうのです。これは大きなデメリットです。
空き家状態のまま放置するメリットはないので、行政側としてもどうにか対処してもらうべくペナルティを設けたのですね。
「特定空家の前段階の状態」も固定資産税6倍の対象になる予定
先ほど紹介した要件のとおり、特定空家に指定されるのはあくまで特に状態の悪い空き家です。しかし、2023年6月、空家対策特別措置法の改正が決まり、固定資産税減額解除の対象が拡大されることになりました。
特定空家に至らないまでも、“管理ができている空き家”と特定空家の中間にある「管理不全空家」も、改正法が施行され次第、固定資産税の軽減措置を解除できるようになります。改正法は2023年内に施行される見込みです。
空き家は近隣住民にも迷惑をかけますし、所有者本人としてもデメリットが多いので、何かしらの処分をすることが望ましいと言えます。すぐに処分できる状態であれば、早めに売却等を行いましょう。
実家を相続して「生まれ育った家だから売りたくない」という気持ちがあったり、忙しいので放置してしまっていたりする方もいるかと思われますが、単に「面倒くさいから」で放置している方は早めに対処しましょう。不動産業者などに依頼すればすぐに買い手を見つけてくれるでしょう。希望価格の擦り合わせなどもありますが、まずは一歩踏み出すことをおすすめします。
一方、空き家を持ち続ける方々で一番多いのは「処分できない理由（障害）がある」ケースです。たとえば相続が発生するも、不動産の名義が故人のままで空き家になってしまったというパターンは非常に多いです。この場合には、名義変更（相続登記）をしようにも、相続人が多くて手続きを進められないといった理由があります。
何か処分できない理由がある場合には、司法書士をはじめとする専門家に相談することをおすすめします。
佐伯 知哉
司法書士法人さえき事務所 所長
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