検索
減価償却費をコントロールするには
1000年使える、不動産投資成功術
詳細はコチラ≫≫≫
減価償却費は大きければ大きいほど経費計上することができます。よって利益を圧縮することができ、結果、税金を抑えることができるので節税効果が生まれます。つまり、手元に残るキャッシュフローは増大し、安定経営を進めることができます。それでは、どのようにすれば減価償却費をコントロールできるのでしょうか？
例えば、あなたは中古の木造アパートを投資目的で購入しようとする場合、その金額をどうやって確かめますか？ 物件の販売図面に書かれている金額で購入するか、多少の値引き交渉をして購入すると思います。
仮にその価格が1,000万円だったとしたら、その土地の部分の価格と建物の部分の価格はいくらなのでしょうか？ 実は、販売図面に「土地いくら、建物いくら」とその内訳は書かれていないのが通常です。
あなたが来年以降、確定申告をして税金を支払う場合、購入した物件の建物部分を減価償却していくことになります。ではあなたは、土地の部分を多くしたいですか、建物の部分を多くしたいですか？
お気づきですね、建物の割合を大きくしておくと、それだけ沢山経費計上できるのです。でも、土地と建物部分の内訳は明記されていません。基本的には、土地・建物の金額は「固定資産税評価証明書」に記載されている金額で按分するのが一般的ですが、裏ワザがあります。
土地と建物の比率を売買契約書に記載、または別途覚書で取り決める
何も契約の際、何も指定しない状態であれば、固定資産税評価額に基づいて按分されるか、消費税の記載があれば消費税から逆算して建物価格が求められます。これは、消費税は建物相当額のみ課税されるためです。
ところが契約当事者間で取り決めがあれば、その取り決め額に基づいて減価償却することが可能です。そのため契約書に土地・建物の比率を記載する、あるいは、別途覚書を取り交わして、土地と建物の按分を形にして残すようにしてください（ただし、この金額の設定については税理士など専門家のアドバイスを仰いでください）。
耐用年数の過ぎた物件を取得する
すでにお話した通り、法定耐用年数がすでに過ぎてしまった物件の場合は、法定耐用年数の20％を耐用年数とすることができます。木造なら、22年×20％＝4.4年で、耐用年数は4年となります。
こういった物件を買った場合、建物金額をわずか4年で償却していくので、1年当たりの減価償却費が大きくなり、非常に大きな節税効果が生まれます。そのため、法定耐用年数を超えた木造物件を節税目的で購入し、4年保有した後に売却するといった方法も考えられます。
ただし、節税しすぎてほとんど税金を納めていない状態では、金融機関への印象が悪くなり、融資に不利となります。2件目、3件目と物件を増やしていこうと考えている人にはおススメできない手法ですが、とにかく節税をしたいという方にとって魅力的な方法となります。
ただ、耐用年数が過ぎた築古の木造物件は銀行への融資が受けづらいため、購入時に多くの自己資金が必要になるというデメリットもあります。
このように減価償却費をコントロールすることで、あなたの不動産賃貸経営をスムーズに進めることも、逆に厳しい状態になってしまうことも出てきます。同じ物件を買って、同じ賃貸経営をしていても、減価償却の設定1つであなたの未来が大きく変わってくるのです。
※本記事は『1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番』（ごきげんビジネス出版）一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
