高田馬場駅近く「築60年の築古物件」オーナー、借主へ立退き依頼→拒まれ裁判に…裁判所が「立退料2億8,000万円の支払い」を命じたワケ【弁護士が解説】

1. 賃借人は、長年本件建物で、営為、営業を続け生計を立ててきているところ、他に本店である大久保店があるものの、営業の規模、利益において、本件店舗がかなりまさり、本件店舗を失うことは賃借人の営業とその生計にかなり大きな損失となる。また、本件店舗付近で代替店舗を入手することもかなり難しい。
2. 本件建物は老朽化しているとはいうものの、修繕を加えながら使用すればなお相当期間現在同様に使用しうる。
3. 本件建物所在地周辺が、逐次都市化、中高層化してきており、将来はそれが必至の状況であるとはいっても、本件建物のある明治通りの早稲田大学寄りの地域にはなお低層、木造の建物も少なくなく、基準時ないし現在（弁論終結時）において再開発、中高層化が絶対的な地域的要請となっているとまではいえない。
4. 賃貸人は、本件土地の近くにかなりの面積の土地を所有し、自宅と賃貸ビルを同地上に有し、また他に約100坪の貸地を有しており、本件建物、本件土地の明渡しを受けて再開発、高度利用をしなければ生計が立たず生活が出来ないということはない。

これらの事情を比較衡量すると、正当事由があることに資する事情も正当事由を否定することに資する事情も双方あるが、本件建物についての賃借人の必要性は賃貸人のそれを上廻るものであり、正当事由はないといわなければならない。

• 賃貸人依頼の不動産鑑定書によれば、本件建物の借家権価格は昭和60年4月現在6,300万円と評価されていること。
• 賃借人依頼の不動産鑑定書によれば、立退料相当額としての本件借家権価格は昭和62年4月現在2億6,000万円と評価されていること。
• 新店舗事務所の入居保証金、営業損造作費として1,000万円、移転費、仲介手数料として300万円程度と見込まれること。
• 賃貸人は、最終的には、立退料として2億5,000万円又は裁判所の決定する額を相当額として提供すると申し出ていること。