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3―不動産サブセクターの動向
1｜オフィス
三鬼商事によると、2023年6月の東京都心5区の空室率は6.48%（前月比+0.32%）、平均募集賃料（月坪）は35カ月連続下落の19,838円（前月比▲0.2%）となった。
他の主要都市をみると、建て替えによるオフィス床面積の減少などによって札幌の空室率が低位（2.18%）で推移する一方、横浜と福岡が新規供給の影響から6%台に上昇するなど都市間によって空室率の水準に差が生じている［図表4］。募集賃料は札幌・横浜・名古屋・福岡は前年比プラスとなっている。
また、成約賃料データに基づく「オフィスレント・インデックス（2023年第2四半期）」によると、東京都心部Aクラスビル賃料は25,655円（前期比▲6.6%）に下落し、空室率は5.9%（前期比+1.2%）に上昇した［図表5］。
新築ビルは依然としてテナント誘致に時間を要する傾向にあり、今後は2次空室の発生も懸念される。
2｜賃貸マンション
2023年第1四半期の東京23区のマンション賃料は前年比でシングルタイプが+1.7%、コンパクトタイプが+1.1%、ファミリータイプが+5.0%と全ての住居タイプが前年比でプラスとなった［図表6］。
総務省によると、東京23区の転入超過数（2023年4-6月累計）は+4.7万人（2019年同期比▲10%）となった。年後半も転入超過のトレンドを維持できるかどうかが注目される。
3｜商業施設・ホテル・物流施設
商業セクターは、インバウンド消費が好調な百貨店を中心に売上が回復している。商業動態統計などによると、2023年4-6月の小売販売額（既存店、前年同期比）は百貨店が+7.5%、コンビニエンスストアが+4.5%、スーパーが+2.9%となった。
ホテル市場は、日本人の宿泊需要にやや頭打ち感がみられるものの、インバウンドの宿泊需要が順調な回復を示している。
宿泊旅行統計調査によると、2023年4-6月累計の延べ宿泊者数は2019年対比で▲4.6%の水準まで回復し、このうち日本人が▲3.4%、外国人が▲9.4%となった［図表7］。
物流賃貸市場は、CBREの調査によると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率（6月末）は8.2%（前期比±0%）、近畿圏の空室率は3.2%（前期比▲1.4%）に低下した［図表8］。
4―J -REIT（不動産投信）市場
2023年第2四半期の東証REIT指数（配当除き）は3月末比+4.3%となり、四半期ベースでは8期ぶりの上昇となった。セクター別では、主に住宅セクターが市場の上昇を牽引した［図表9］。
6月末時点のバリュエーションは、16.9兆円に対して時価総額は15.7兆円でNAV倍率 は0.93倍、10年国債利回りに対するイールドスプレッドは3.7%となっている。
J-REITによる第2四半期の物件取得額は2,398億円（前年同期比+114.9%）、上期累計（1-6月）では6,072億円（ 同+29%）となり、大きく落ち込んだ昨年から大幅に増加した。
アセットタイプ別では、オフィスビル（35%）・物流施設（32%）・住宅（16%）・商業施設（10%）・ホテル（6%）・底地ほか（1%）となり、投資口価格の上昇を背景に物流施設を中心に大型物件の取得がみられた。
上期のJ-REIT市場では、金利上昇に対する警戒感から下値を探る展開が続いたものの、4月以降、植田日銀新総裁が現在の金融政策を当面維持するとの見方から上昇に転じ、昨年末の水準を概ね回復した。
もっとも、海外資金の大量流入を受けてバブル崩壊後33年ぶりの高値更新に沸く株式市場に対しては大幅にアンダーパフォームする結果となった。
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