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「節税効果」があるのは相続税だけ
不動産投資を行う場合、目的を明確にすることが重要です。
基本的に不動産投資は「キャッシュフローを得る」ことが目的です。言い換えれば、不労所得を得ることです。しかし、物件を探したり、不動産会社の営業マンなどから勧められるうちに目的があやふやになってしまったりすることがあります。
たとえば、節税効果があるという謳い文句で不動産投資の営業をしている例も少なくありませんが、不動産投資で節税できるというのは大きな誤解です。
医師など、所得の高い人はとくに注意が必要です。
節税目的の不動産投資として成り立つのは、基本的には相続税対策のみです。
資産が多く、相続税の負担が重い場合は相続税対策の必要性が高いと言えます（相続税を惜しみなく納めたいという人は別です）。
相続税がいくらになるかは財産の内容によって異なり、預金や株式を1億円持っていれば1億円として評価されますが、1億円の不動産を購入した場合、評価額は大きく軽減される場合がほとんどです。
1億円を現金のまま相続するより、賃貸アパートを購入するなど、不動産の形にして相続することで相続税の負担を減らせます。
ただ、この不動産による相続税対策も税務署に近年は認められない可能性もあるので（さすが財務省対応が早い！）、顧問税理士とよくご相談ください。
問題なのは、「損益通算によって税負担が軽減できる」という話です。
ビルやアパートを購入して賃料収入を得ると、確定申告をして税金を納める必要があります。賃料収入は「不動産所得」で、得られた家賃収入から、ローン金利や管理費用、不動産会社に支払う報酬などの経費を引いて計算されます。
不動産所得が黒字なら税金がかかりますが、家賃収入より経費が多く、不動産所得がマイナスだと税金はかかりません。
さらに、マイナス分をほかの所得（給与所得など）から差し引くことができます。これを「損益通算」と言い、所得税や住民税が節税できるというわけです。
たしかに一見、節税にはなります。しかし、よく考えてください。
不動産所得が赤字になるということは、利益が出ていない、ということです。
不動産投資で損をすることによって税金が安くなっても意味がありません。
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