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日本で将来があるのは「東京18区」だけ
まずはどんな物件なら収益が得られるかを知りましょう。
十分な収益性が期待できる物件と投資の方法。それは「東京18区・RC造（鉄筋コンクリート造）の中古ビル一棟買い」です。
長期的に高い入居率を維持できそうなのは、東京都の特定のエリアに限られます。「東京18区」というのは、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いたエリアです（［図表1］参照）。
採算性を考えるなら「RC造」
ピカピカの新築ビルは採算性がよくありません。マンションの一室を買う区分所有ではコストが割高で、修繕の自由もありません。RC造なら、長く使えて、ローンもある程度長めに組めます。
以上のことから、不動産投資をするなら「東京18区・RC造の中古一棟ビル」一択、と考えられるのです。順に見ていきましょう。
人口減少については説明するまでもありません。地方では空き家が増加しており、国がさまざまな施策を打ち出していますが、人が減るのに新しい家をどんどん建てているのですから、余るのは当たり前です。
家が余るということは、貸し手市場ではなく、借り手市場ということであり、貸す側は空室リスクに脅かされることになります。少子化対策が功を奏して出生率が高くなったとしても、10年、20年先まで、家が余る状況は続きます。
そうなると、不動産投資はほとんどの地域においては逆風であり、唯一、期待が持てるのが、東京都です。
首都機能の地方分散などが多少進むとしても、「TOKYO」は国際的なブランドです。多少、東京に住む日本人の人口が減っても、外国人が住むでしょう。
もし居住者が減って東京の賃料が安くなれば、今度は地方の人が東京に住むようになることも考えられます。東京は生き残る、それ以外は賃貸市場としては危険、というわけです。なお、ここで言う東京とは、東京都の18区です。不動産業界では、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いた地域を東京18区と呼び、競争力があると考えられています。
これは私が言っているわけではなく、業者によってはこれらの地域（5区）は取り扱わないと明言しているのです。ただ、これらの区でも特別駅に近いなどのポテンシャルがあったり、北千住など人気の駅周辺物件は資産性が高いと思います。
短期的にも、長期的にも、東京18区をメインの候補にするのが得策でしょう。
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