(※写真はイメージです/PIXTA)

「不動産投資」は、誰でも儲かるというわけではありません。今後、日本で不動産投資をして着実に収益が期待できるのは、どのような物件でしょうか。YouTubeチャンネル「不動産Gメン滝島」にて、「不動産の知識がない人」が損しないための情報を発信している滝島一統氏による著書『誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす』から、一部抜粋してご紹介します。

日本で将来があるのは「東京18区」だけ

まずはどんな物件なら収益が得られるかを知りましょう。

 

十分な収益性が期待できる物件と投資の方法。それは「東京18区・RC造(鉄筋コンクリート造)の中古ビル一棟買い」です。

 

長期的に高い入居率を維持できそうなのは、東京都の特定のエリアに限られます。「東京18区」というのは、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いたエリアです([図表1]参照)。

[図表1]東京18区(23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いたエリア)

 

採算性を考えるなら「RC造」

ピカピカの新築ビルは採算性がよくありません。マンションの一室を買う区分所有ではコストが割高で、修繕の自由もありません。RC造なら、長く使えて、ローンもある程度長めに組めます。

 

以上のことから、不動産投資をするなら「東京18区・RC造の中古一棟ビル」一択、と考えられるのです。順に見ていきましょう。

 

人口減少については説明するまでもありません。地方では空き家が増加しており、国がさまざまな施策を打ち出していますが、人が減るのに新しい家をどんどん建てているのですから、余るのは当たり前です。

 

家が余るということは、貸し手市場ではなく、借り手市場ということであり、貸す側は空室リスクに脅かされることになります。少子化対策が功を奏して出生率が高くなったとしても、10年、20年先まで、家が余る状況は続きます。

 

そうなると、不動産投資はほとんどの地域においては逆風であり、唯一、期待が持てるのが、東京都です。

 

首都機能の地方分散などが多少進むとしても、「TOKYO」は国際的なブランドです。多少、東京に住む日本人の人口が減っても、外国人が住むでしょう。

 

もし居住者が減って東京の賃料が安くなれば、今度は地方の人が東京に住むようになることも考えられます。東京は生き残る、それ以外は賃貸市場としては危険、というわけです。なお、ここで言う東京とは、東京都の18区です。不動産業界では、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いた地域を東京18区と呼び、競争力があると考えられています。

 

これは私が言っているわけではなく、業者によってはこれらの地域(5区)は取り扱わないと明言しているのです。ただ、これらの区でも特別駅に近いなどのポテンシャルがあったり、北千住など人気の駅周辺物件は資産性が高いと思います。

 

短期的にも、長期的にも、東京18区をメインの候補にするのが得策でしょう。

 

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滝島 一統

KADOKAWA

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