日本の人口減少で「不動産投資の空室リスク」増大…それでも収益が上がる「物件の選び方」【不動産Gメンが解説】

日本で将来があるのは「東京18区」だけ

まずはどんな物件なら収益が得られるかを知りましょう。

十分な収益性が期待できる物件と投資の方法。それは「東京18区・RC造（鉄筋コンクリート造）の中古ビル一棟買い」です。

長期的に高い入居率を維持できそうなのは、東京都の特定のエリアに限られます。「東京18区」というのは、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いたエリアです（［図表1］参照）。

［図表1］東京18区（23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いたエリア）

採算性を考えるなら「RC造」

ピカピカの新築ビルは採算性がよくありません。マンションの一室を買う区分所有ではコストが割高で、修繕の自由もありません。RC造なら、長く使えて、ローンもある程度長めに組めます。

以上のことから、不動産投資をするなら「東京18区・RC造の中古一棟ビル」一択、と考えられるのです。順に見ていきましょう。

人口減少については説明するまでもありません。地方では空き家が増加しており、国がさまざまな施策を打ち出していますが、人が減るのに新しい家をどんどん建てているのですから、余るのは当たり前です。

家が余るということは、貸し手市場ではなく、借り手市場ということであり、貸す側は空室リスクに脅かされることになります。少子化対策が功を奏して出生率が高くなったとしても、10年、20年先まで、家が余る状況は続きます。

そうなると、不動産投資はほとんどの地域においては逆風であり、唯一、期待が持てるのが、東京都です。

首都機能の地方分散などが多少進むとしても、「TOKYO」は国際的なブランドです。多少、東京に住む日本人の人口が減っても、外国人が住むでしょう。

もし居住者が減って東京の賃料が安くなれば、今度は地方の人が東京に住むようになることも考えられます。東京は生き残る、それ以外は賃貸市場としては危険、というわけです。なお、ここで言う東京とは、東京都の18区です。不動産業界では、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いた地域を東京18区と呼び、競争力があると考えられています。

これは私が言っているわけではなく、業者によってはこれらの地域（5区）は取り扱わないと明言しているのです。ただ、これらの区でも特別駅に近いなどのポテンシャルがあったり、北千住など人気の駅周辺物件は資産性が高いと思います。

短期的にも、長期的にも、東京18区をメインの候補にするのが得策でしょう。

杉原 杏璃 氏登壇！
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
（入場無料）今すぐ申し込む＞＞