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税制面で旨味がある「減価償却」のしくみ
1つ、税制面で旨味があるのが、「減価償却」です。
減価償却とは、時間の経過とともに建物の価値が減っていく（減価する）分を経費（減価償却費）として認めてくれるものです。金額は建物の取得額や構造、築年数などによって異なります。
減価償却費は実際にその額が消えるわけではありません。
そのため、減価償却費を除いた実質的な収支は黒字になっていて（利益が出ていて）も、減価償却費を引くと赤字になり、税金がかからない、さらに損益通算もできる、というのであれば、たしかに一定の節税効果が得られます。
そうではなく、キャッシュフローがマイナスだけれど損益通算で節税できる、だから不動産投資はメリットがある、というのは変な話なのです。
損益通算でお金が戻るのは、不動産投資で損しているから戻っているだけです。簡単に言えば、「損が出ていて大変ですね。税金をおまけしますね」 ということであり、「税金が安くなるから損した方がいいですよ」ということではないのです。
「手出しが月2万円あるけれど、その分、税金が安くなります。しかも不動産という資産が残ります」などのセールストークがありますが、残る不動産の価値が下がってしまえばあまり意味がありません。
また減価償却部分がなくなれば、節税効果は極端に減ります。RC造（鉄筋コンクリート造）では築47年まで、木造では築22年までなど、減価償却できる年数には限りがあります。節税効果があるにしても、一定の期間であり、何年も続くわけではないのです。
以前はワンルーム物件のパンフレットなどにも損益通算によって節税できるなどと書かれていましたが、最近では、損益通算による節税効果には言及せず、相続税対策になることのみが書かれている例が多いようです。
さすがに、書面で堂々と謳うのは控えるようになったのでしょう。それでも、損益通算で節税効果が得られると強調するセールストーク、またそれに魅力を感じて投資したという人も少なくないので、注意が必要です。
滝島 一統
株式会社光文堂インターナショナル
代表
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