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知識がないため、売却は業者任せにするオーナーが多い
本連載では、売却の決断を行った後、「できるだけ高く売る」ためのノウハウを解説していきます。まずは、物件売却の基本について詳述します。
不動産投資では、買い方について、様々な手法が確立されています。ところが売り方については、個人投資家にはほとんど情報がもたらされていません。いわば完全なるブラックボックスであり、「どうしていいかわからないから、結局、業者任せにするしかない」という不動産オーナーがほとんどです。
業者の言いなりになって新築区分マンションを購入した結果、売却まで不本意な結果になっては、泣きっ面に蜂です。とはいえ、取引相手となるのは、経験豊富な不動産業者。業界の仕組みや相場を知り、売りに出そうと思っている物件の現状把握・売却準備を行わなければ、安く買い叩かれてしまう可能性もあります。「無知」は大損のもとです。基本をおろそかにすることなく、しっかりと知識を身につけていく必要があります。
売買仲介会社と売主が結ぶ「媒介契約」は3種類
売主となる不動産オーナーと不動産の売買仲介会社が契約を交わして、正式に売却へ向けて動き出します。契約には、次の3種類があります。
【売却の基本ステップ1】媒介契約の種類
不動産の売買仲介会社と売主が結ぶ媒介契約には、3種類の形態があります。
●一般媒介契約
複数の仲介会社と同時に契約することができます。依頼者自身が見つけた買主（親戚・友人・知人など）に売却する場合は、不動産業者を仲介人とする必要はありません。
●専任媒介契約
1社のみと契約を行い、他社には依頼できません。万が一、他社の媒介により成約したときには、違約金が発生しますが、実際に請求してくる会社はほぼありません。
依頼を受けた仲介会社は、物件情報を国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、売主に対して2週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。専属専任とよく似ていますが、売主が買主を見つけた場合は、不動産業者を仲介人とする必要はありません。専任媒介契約の契約期間は3カ月となり更新は可能です。
●専属専任媒介契約
売却を1社だけに任せます。自分で買主を見つけることも可能ですが、依頼した不動産業者を通して取引することが義務付けられています。依頼を受けた物件情報を5営業日以内に「レインズ」に登録し、また、販売活動の状況についても、1週間に1回以上の頻度で依頼者に報告することが義務付けられています。媒介契約の有効期間は3カ月となり、更新は可能です。
