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「東京圏でのアパート経営」が今後も安泰といえる理由

前回は、投資用不動産の「立地の良し悪し」が利回りに与える影響を説明しました。今回は、「東京圏でのアパート経営」が今後も安泰といえる理由を見ていきます。

不動産会社が伝える「表面利回り」はあてにならない

前回の続きです。そうはいっても、「高額だが立地がいい土地」の空室のリスクはゼロではありません。しかし、このような人気の土地では、最近は無くなりつつある入居時の礼金を受け取ることが可能な場合が多々あります。

 

礼金は家賃1か月分ですから、7万円×9戸で63万円。このプラスαの金額を空室対策の広告費に回すことができるのです。

 

満室時を基準とした利回りを「表面利回り」といいます。また、中古物件などですでに入居者がいる場合の利回りを「現状利回り」といいます。一般的な不動産業者が新築物件の仲介をする場合は、この表面利回りを武器に営業を仕掛けてきます。ところがこの利回りは空室を考慮していないので実はあてになりません。

 

アパートはいつ空室が出るか分かりません。たとえ1年間満室が続いたとしても、その後の半年は空室が出続けるかもしれないのです。そのためアパート経営に於いて重要なのは、1%程度の表面利回りの差ではなく、空室になってもすぐに人が入る土地であること。つまりは立地のいいところに物件を持つことに尽きるのです。

 

では、アパート経営に最適な立地条件とはなんでしょうか。それは単純ですが日本で一番人が多いところです。ベストは前述しましたが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のいわゆる東京圏の1都3県ということになります。

日本でもっとも「人口減少率」が少ない場所

アパート経営のメリットは、なんといっても20年、30年と長期間に渡って安定した収入を得られることです。それゆえ立地条件としては、今現在の人口が多いだけでなく、今後も長期間に渡って人口が減りにくい場所である必要があります。

 

ところが、現在の日本は人口減の時代に突入しています。国土交通省が開催している長期展望委員会では、2005年に1億2777万人だった日本の人口が2050年には1億人を割り、9515万人になると推測しています。25.5%も減ってしまうのです。

 

地域別に見ると、北海道が43.3%。東北が39.8%など地方の減少率の多さが目立ちます。日本三大都市圏である近畿圏でも28.1%と決して低くはありません。しかし東京圏は、14.4%。二番目に低い中部圏が21.1%ですから、圧倒的に人口が減少しにくいエリアといえます。

 

この「一強他弱」の状況は、日本の全人口に対する各地域の比率を見ても明らかで、2005年に27%だった東京圏の比率は2050年には32.5%までアップすると推測されています。このような数字から1都3県が、長期的視点で見てアパート経営の安住の地だと判断することができます。

株式会社アメニティジョイハウス 代表取締役社長

1974年生まれ。不動産コンサルティング技能登録者。宅地建物取引主任者。賃貸不動産経営管理士。一級土木施工管理士。東京都、千葉県を中心に土地選びからアパートの施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案する株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長。会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えない。

著者紹介

連載忙しいサラリーマンが「アパート経営」で年収を300万円増やす方法

本連載は、2014年11月27日刊行の書籍『サラリーマンが30代から「アパート経営」で年収を300万円以上増やす方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

サラリーマンが30代から「アパート経営」で年収を300万円以上増やす方法

サラリーマンが30代から「アパート経営」で年収を300万円以上増やす方法

田脇 宗城

幻冬舎メディアコンサルティング

広がる格差、上がらない給与、将来に備えた生命保険や家のローンに子どもの教育費・・・。働けど働けど出費は増える一方なうえに、将来に対するお金の不安も拭えないという30代のサラリーマンは多いでしょう。 年収がプラス300…

 

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