検索
米国の住宅ローンの標準形
米国の住宅ローンの標準形は「期間30年、固定金利、元利均等毎月返済」です。たとえば、金利5%で、20万ドルの住宅ローンを組んだ場合の返済は［図表7］のようになります。［図表7］の説明は、すぐ下に続きます。
当初は、毎月の支払額に占める利息が多く、元本の返済額は少ないですが、返済が進むと、利息負担は小さくなり、元本の返済額が増えていきます。【横軸】は返済期間で30年間、【縦軸】が毎月の返済金額で、1,704ドルで一定です。返済回数は、30年×12ヵ月＝360回ですから、1,704ドルの棒が合計360本立っています。
重要なのは内訳で【オレンジ色】が利息部分、【青色】が元本部分です。当初は、借入残高が多いので、返済に占める利息の割合が多く、元本の割合は少なくなっています。
時間の経過に沿って、元本の返済が進み、借入残高が減っていきますので、返済が進むほど、毎月の利息負担は小さくなり、かわりに返済金額に占める元本の割合が多くなっていきます。確認のため、【青色】の元本部分の合計は20万ドルです。
実際の住宅ローン返済は「前倒し」される傾向がある
［図表8］で再掲するように、銀行などの住宅ローンの貸し手は、借り手である家計から、毎月、利息と元本の支払いを受けます。
簡単にいうと、住宅ローン担保証券（MBS）の投資家は、銀行などの貸し手に代わって、毎月、これらの利息と元本の支払いを受けます（→住宅ローンの元利払いをそのまま受け取るMBSは特に『パススルーMBS』と呼ばれます）。利息部分がMBS投資の利益に相当します。
また、リスク分散のために、1本のMBSには通常、数多くの住宅ローンが束ねられています。当初は、毎月の支払額に占める利息が多く、元本の返済額は少ないですが、返済が進むと、利息負担は小さくなり、元本の返済額が増えていきます。
そして、ここがMBSの面白さの1つですが、実際の住宅ローン（そしてMBS）の返済は［図表8］のようにはなりません。たとえば、（過去の多くの家計の返済パターンを体系化した）標準的モデルに従うと、返済パターンは［図表9］のようになります。
実際には、生活の変化や所得の増加などにより、返済は「元利均等払い」よりも早くなる傾向があります。これら2つの図の【縦軸】の大きさを比べていただくとわかりますが、実際には、住宅ローン（そしてMBS）の返済は「前倒し」される傾向があります。
確認として、当然ながら、【青色】の元本部分の合計は、［図表8］と同様、20万ドルです。他方で、【オレンジ色】の利息部分の合計額は、［図表8］よりも小さくなります。なぜなら、［図表9］のほうが、元本の返済がより早いために、利息の負担が小さくなるためです。
重見 吉徳
フィデリティ・インスティテュート
首席研究員／マクロストラテジスト
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
