「空き家」をいますぐ売らないと大損する理由…期限が迫る「3,000万円控除特例」と政府が目論む「固定資産税4倍」【元国税専門官が解説】

不動産を売るなら5年はもつべき

住み慣れた家の売却を考えるときは、まずは税金がかかるのかを確認し、そのうえで有利な特例の条件を確認しておきましょう。

土地建物などの不動産を売却した場合、「譲渡所得」として所得税や住民税が課せられます。

この譲渡所得は、「譲渡収入－取得費－譲渡費用」という算式で求められます。計算した結果がプラス、つまり売却益が出たなら税金がかかり、ゼロやマイナスになれば税金がかからないというのが基本です。

譲渡収入とは、主に不動産を売却したときの売却代金を指します。たとえば土地を1,000万円で売却したのであれば、譲渡収入は1,000万円。厳密には売却代金の他にも譲渡収入になるものがありますが、ひとまず「売値＝譲渡収入」とイメージしておきましょう。

次に、「取得費」とは、その名のとおり、不動産を取得するためにかかった費用のことで、購入代金の他、購入時に支払った手数料なども含まれます。相続によって引き継いだ不動産であれば、もともとの所有者が購入したときの金額を取得費として引き継ぎます。

このように、取得費は税額を抑えるために重要な要素になりますから、不動産を買ったり家を建てたりするときは、契約書などは捨てずにもっておきましょう。

取得費を計算するときに押さえておきたいのが、「減価償却」というルールです。建物の場合、老朽化によって価値が目減りするという考えから、実際の購入費用から減価償却費を差し引いて残った金額しか取得費として認められません。

減価償却費は、「建物を取得したときの費用×0.9」を基準に、構造（木造、鉄筋、他）などに応じて計算されます。たとえば3,000万円で建てた木造の家を30年後に売ったとしたら、取得費はこのように計算されます。

新築から何十年も経っている建物の場合、取得費として認められる金額は少なくなってしまいます。少なくとも譲渡収入の5％は取得費として計上できるルールがありますが、取得費5％ということは売った代金のほとんどが所得になるので、税金は高くなります。

「譲渡費用」も譲渡所得の計算で差し引けるものです。譲渡費用の代表例は、登記費用、仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙代です。

このように、「譲渡収入」「取得費」「譲渡費用」を把握できたら、譲渡所得を計算できます。結果、譲渡所得がプラスになったなら、税率を掛けて税金を計算します。

譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって2パターンに設定されています。売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得と区分されます。

次のとおり、長期と短期で税率に2倍近い差がありますから、とくに急ぐ事情がなければ、長期譲渡所得になるのを待ってから売却をしたほうがいいです。