家賃2万6,000円の激安物件…立退き拒否した借主が勝ち取った「驚きの立退料」【弁護士が解説】

＜ア．借家権価格について＞

借家権価格については、種々の算出方法があるところ、敷地の更地価格55万円／m²に建付減価・個別性評点を考慮して、本件建物の存する敷地価格を1億1,553万5,000円と評価したうえで、割合方式によって本件店舗等に係る借家権価格を算定すると216万円となる旨の不動産鑑定評価がある（甲10）。

もっとも、本件において、上記建付減価・個別性評点による修正を加える必要性・相当性については必ずしも明らかとはいえないことを考慮し、

修正をしないものとすると、本件建物の存する敷地価格は1億2,814万4,500円となり、当該価格に基づいて、本件店舗等に係る借家権価格を上記不動産鑑定評価と同様の割合方式によって算定すると240万円となり、当該額をもって相当なものと解される。

＜イ．営業補償について＞

（ア）証拠（乙3から6まで）によれば、平成20年から平成23年までのあいだにおいて、本件店舗等で営まれていた青果小売業に関しては、売上金額から原価を控除した金額（粗利益）は、年間250万円から350万円程度であったこと、

そこから経費を差し引いた後の金額（営業利益）は、おおむね年間45万円から85万円程度（直近の平成23年度は約85万円である。）であったこと、

他方で、上記期間における経費のなかには、減価償却費（中途で事業を廃止した場合には、必ずしも当該支出を免れるとは限らない性質の経費である。）が年間45万円から60万円程度含まれていることが多かったこと等が認められる。

上記事情を総合すれば、被告らが本件店舗等における青果小売業を行えなくなる場合において補償されるべき得べかりし利益としては、1年につき120万円をもって相当であると解されるところである。

（イ）そして、本件においては、被告らの側には特段の落ち度もなく、本件店舗等からの退去を余儀なくされること、前述のとおり、被告らが代替の賃貸物件を見つけることが困難であり、営業自体の存続も危ぶまれると認められること等を考慮すれば、本件に係る営業補償としては、上記得べかりし利益の3年分をもって相当であると解されるところである。