「借地権の譲渡」承諾の見返りに550万円受け取った地主…「やっぱりお金返して」に猛反発【裁判所の判決】 (※写真はイメージです/PIXTA)

借地人から「借地権を譲渡して欲しい」といわれた地主。借地人から譲渡承諾料として550万円を支払うことを条件に、借地権譲渡を承諾しました。しかし、借地人と買受予定者とのあいだで契約が破談に……。借地人から「支払済の承諾料を返して欲しい」と言われてしまいました。地主に返還の義務はあるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

借地権譲渡も契約破談…「承諾料」返還の義務はあるか

【地主からの相談】

 

私は所有している土地を貸しているのですが、その借地人から「借地権と建物を5,380万円で売買する予定なので、借地権の譲渡を承諾して欲しい」との申し入れがありました。

 

その後、私と借地人、借地権の買受予定者とのあいだで「借地人から私に譲渡承諾料として550万円を支払うことを条件として、借地権譲渡を承諾する」という内容で合意し、私は、借地人から譲渡承諾料550万円の支払いを受けました。

 

しかし、それからまもなくして、買受予定者の債務不履行により、借地人と買受予定者との間で借地権の売買契約が解除されたという話を聞きました。

 

そのため、借地人からは「支払済の譲渡承諾料550万円を返還して欲しい」と言われています。

 

借地人は売買契約の解除に伴う違約金として1,076万円を受け取っているようですので、私が譲渡承諾料を返すのは、借地人が二重に利益を受けるのではないかと思い、釈然としません。

 

私は、譲渡承諾料を返さなければならないのでしょうか。

「事前取り決めなし」を理由に裁判所が下した判決

【説明】

 

本件は、東京地方裁判所令和元年11月27日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

借地権の売買契約が解除されたとなれば、当然借地権の譲渡承諾料も返還されるのでは、と思われるところですが、本件の事例で、裁判所は、結論として、地主は借地人に対し支払済の譲渡承諾料を返還しなくてもよい、と判断しました。

 

その理由としては、「借地権売買契約が解除となった場合について、地主と借地人とのあいだで、支払済の承諾料について返還すべき、という取り決めをしなかったから」というのが主な理由となっています。

 

これを具体的に見ますと、裁判所は、次のように述べています。

 

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    大江・田中・大宅法律事務所 弁護士

    慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。2022年11月30日より大江・田中・大宅法律事務所に所属。

    現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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    著者紹介

    連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

    ※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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