建物も土地も「難あり」の物件…でも驚きの高値で「売れる物件」に変わるワケ

「店舗兼住居」「台形地」の二重苦の物件だったが…

売主である三田さん（女性・60代※仮名）は、夫の死後に地方への移住を決意、相続した東京都墨田区の自宅を売却するため不動産仲介会社に声を掛けました。売却金は移住後の余生をのんびり過ごすための資金にする計画です。

当初は「戸建て販売」として広告を打っていたのですが、一向に申し込みは入りませんでした。三田さんの自宅は木造築30年、耐用年数の観点でいえば建物価値はほぼ0円になります。とはいえ劣化の度合いは少なく、リフォームを加えれば引き続き住むことは可能でした。

リフォーム前提での販売で売れない理由は建物の間取りにありました。2階建てだったのですが、1階部分では夫が健在だった頃に飲食店を営んでいて、住居部分は2階だけだったのです。このような凝った建物だと、一般的なファミリー層が住むにはかなり手が込んだリフォームが必要となり、費用が掛かるため敬遠されがちです。戸建て販売では売れないのは仕方のない話でもありました。

痺れを切らした三田さんは作戦を変更します。個人にではなく買取業者に買い取ってもらうため、不動産仲介会社を通じて5社に査定依頼を出すことにしました。査定はいずれも建物ではなく土地の価値だけを査定、高いところでも5,000万円という価格で、三田さんの希望売却価格は7,000万円だったため到底承諾できる価格ではありませんでした。

「本当に5,000万円の価値しかないのか？」と買取業者の見積もりに疑問を感じ、客観的なアドバイスが必要だと三田さんは感じました。そこでインターネットで「不動産　セカンドオピニオン」で検索したところ、不動産エージェントの存在を知り、相談しました。

本件は不動産エージェントBが担当しました。図面を詳しく見たところ、三田さんの不動産は200平米という広大な敷地を有しており、本来であれば5,000万円は安過ぎる価格です。

なぜこのような買取価格になってしまうのかというと、それはこの土地の形状にありました。台形のような形をしており、仮に買取業者が買い取って建売住宅を建てて販売するとしても、建物は2棟、100平米ずつに分けるしかない形状だったのです。買取業者の査定価格は土地の形状を考慮すると仕方がないとも思えました。

100平米ずつの2棟しか建てられず、周辺の建売住宅の相場を加味すると業者としては販売価格をできるだけ抑えたいところです。そうなるとどうしても土地買取価格は低くせざるを得ないのです。

そう聞いた三田さんは、「買取業者の査定に従うしかないか」と肩を落とします。エージェントBとしてもまだその点に関しては明確な答えが出せずにいました。建売用地としては確かにこれが最適な活用法です。しかし、用地にこだわらず広い視野でプランを練れば、もっといい土地の活用法が見えてくるかもしれません。

さらに建売用地としてだけで見ず、視点を広げ、見方を変えることで、これまで不動産が売れなかった理由を消せるヒントが得られるかもしれないと考えたエージェントBは、まずは不動産に関する情報を集めることから着手しました。