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既存入居者の潜在ニーズがわかる「入居者アンケート」の作り方

前回は、空室リスク対策のために「入居者回転率」を下げる方法を説明しました。今回は、既存入居者のニーズを確認する方法を説明します。

入居満足度の向上には「潜在ニーズ」の分析が不可欠

既存入居者の満足度を高めるためには、「入居者アンケート」によって解約ニーズを把握する必要があります。

 

他の業界の人が聞くと当たり前すぎるでしょうが、アンケートすらやっていないのが賃貸業界です。サービス業にアンケートは不可欠です。サービスの質を維持・向上させ、入居満足度を高めるためにも、アンケートを利用して既存入居者の潜在ニーズを分析しなければなりません。

 

アンケートを実施する際に大切なポイントは三つです。

 

①毎年決まった時期に実施する

②アンケート回答者にギフトをつける

③感謝の手紙を添える

 

まずアンケートのタイミングは、入居者によって実施する時期を決めておくといいでしょう。お勧めは、更新時期の半年前にアンケートの時期が来るようにする方法です。

 

たとえば1月に入居した人の場合、アンケートの時期を6月に設定すれば、更新の半年前に実施することになります。そうすれば、入居ポイントの還元とアンケートのタイミングを合わせることが可能となります。

 

アンケートを回収する際には、QUOカード1000円分などの特典をつければ回収率が高まるでしょう。

 

オーナーが自身の所有物件に実際に居住しているケースを除き、オーナーが入居者と直接顔を合わせたり、話をしたりする機会は少ないものです。アンケートという機会を利用して、日頃の感謝を伝えるのは得策といえます。

 

アンケートの具体的な質問項目は、退去の予定(予定があればその時期)、住み心地、スタッフの対応、困りごとや不便なことはないか、設備面での希望、などになります。チェック項目に加えてフリースペースを設け、自由に記入してもらうのも潜在的なニーズや不満を聞き出す方法のひとつです。

場合によっては「家賃の値下げ」「設備更新」も検討

アンケートを実施した結果、退去を検討しているとわかれば、その理由を実際に確認してみましょう。家賃に不満を抱いているということであれば、これまでの説明と矛盾するようですが、下げるのも退去抑制の一つの手段です。

 

長く住んでいるほど物件価値は低下し、そのあいだ、何も手間をかけていなければ家賃は入居時と比べて相対的に高くなっています。入居者が退去すれば、0円賃貸という強力なシステムを導入しない限り、値下げをするか、再投資をしなければならないのです。

 

家賃を下げて退去を抑制できれば空室損失を回避できるわけですから、値下げをせずに退去につながるより得策であるのは間違いありません。ここまで本書(詳細は書籍をご覧ください)で家賃を下げるのはNGとお伝えしてきましたが、このケースでの値下げは質が違います。

 

あるいは設備の更新を提案することで、家賃の値下げと退去の両方を回避できるかもしれません。この場合、退去の抑制、家賃の維持、物件価値の向上という三つの側面で成果を出せたことになります。

株式会社ツインライフ 専務取締役

1977年大阪市生まれ。12年間、大手デベロッパー・ハウスメーカーの最前線で商業ビルの開発や分譲マンションオーナーの経営コンサルティングに従事。後、そのノウハウを賃貸マンション管理業界に持ち込み「0円賃貸スキーム」を開発する。それまでに磨き上げてきたプロパティマネジメントと融合させ、独自の賃貸物件管理手法を構築。所有と経営を分離化する経営代行管理システムで、賃貸物件の収益力を改善。収益力の低い物件を持つ悩めるオーナーたちから相談を受け、多くの不動産物件の収益改善を実現しながら「0円賃貸」を使った集客力の高い新たなスキームを業界に打ち出している。自身も賃貸物件を複数所有しており、「キャッシュフローを最大化する」満室経営を実践している。

著者紹介

連載不動産投資で長期安定収益を得る「13のテクニック」

本連載は、2015年12月10日刊行の書籍『入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

入居希望者が殺到する 驚異の0円賃貸スキーム

入居希望者が殺到する 驚異の0円賃貸スキーム

池田 建学

幻冬舎メディアコンサルティング

大家が抱える最も悩ましいリスクは空室だが、これまで賃貸不動産で客付けをしようと思えば、「家賃を下げる」「リノベーションなどをして付加価値をつける」「広告料を仲介会社に多く払う」方法しかありませんでした。 にもか…

 

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