前回は、アパート経営の成功のカギを握る「リフォーム」の進め方を紹介しました。今回は、アパート経営において目的が異なる「2種類のリフォーム」の違いを見ていきます。

やらなければ物件の運営を維持できない「復旧工事」

賃貸物件のリフォームには、不具合を正常化する「復旧工事」と、物件の価値向上を目的とした「アップグレード工事」の二種類があります。「復旧工事」はマイナスをゼロに戻すものです。「アップグレード工事」は文字通りプラスαを求め、家賃の維持またはアップを狙うものです。

 

簡単な例を挙げるなら、「復旧工事」は、水道から水が漏れているとか、網戸が破れているといった不具合の修繕です。もっと大規模なものだと、外壁のタイルがはがれ落ちる寸前で、そのままでは入居者や通行人に被害が及ぶ場合の工事などです。

 

要するに、その工事をやる、やらないの判断ではなく、やらなければ物件を運営できないものが「復旧工事」だと考えてください。ただし、「復旧工事」においても「費用対効果」の視点は重要ですのでコストを抑える工夫は必要です。

「アップグレード工事」は費用対効果が見合うか?

一方の「アップグレード工事」は、「復旧工事」と異なり、必ず行わなければいけないものではなく、「費用対効果」を考えてやるか、やらないかを判断する工事です。例えば、キッチンを変えた場合に、現状のままと交換した場合とで比較し、どういった効果が得られるのかをきちんと考える必要があります。

 

賃料アップなどに効果が表われなければ、無意味なリフォーム(支出)となってしまいます。工事を行う場合には、まずそれが「復旧工事」なのか、それとも「アップグレード工事」に該当するのかをしっかりと考えた上で判断することが大切です。

 

もちろん、両方が混在する場合やはっきり線引きできない工事もありますが、リフォーム(改修工事)を行う上での基本的な考え方として認識しましょう。

 

本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

空室率40%時代を生き抜く!  「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

大谷 義武 太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

アパート経営は今までと同じやり方では利益が出ない時代へと状況が大きく変わってきています。歴史上初めての大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。だからこそ今のうちに、アパート経営を見直し、しっかりと…

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