賃貸物件の大規模修繕で重視したい「防水工事」

物件売却時の告知事項に該当する過去の雨漏り

●防水工事

大規模修繕において重要となるのが防水工事です。なぜかと言えば、防水の劣化が即雨漏りに直結する部分だからです。アパート経営では入居者が退去するのが一番のリスクです。万が一雨漏りがしてしまえば大きなクレームになってしまうのはもちろんですが、最悪の場合入居者が退去してしまいます。

物件を売却する場合にも、過去に雨漏りがあったということは買い主の方への告知事項となり、物件の価値は下がってしまいます。そのようなことにならないために、建物の防水性の維持は特に意識したいところです。筆者の会社では定期的に管理物件の建物状況を視察し、必要があれば修繕の提案をオーナーさんにしています。

「防水塗料」を上手に使えば安価な施工が可能に

ここで、防水工事のポイントを4点お伝えします。

①予防という視点を持つ

先述した通り防水性能を欠くと即雨漏りに直結します。実際に雨漏りしてしまってからでは多額のコストがかかってしまうので、コストを抑えるためにも予防という視点に立ち施工することが重要です。

②保有期間に応じて施工レベルを変える

塗装同様取り壊し・売却・長期保有等、どのような運用方針なのかによって施工レベルは変わります。シート防水を例に挙げると、全面張り替えまたは一部張り替えのどちらを採用するかという視点です。

③防水塗料をうまく使う

平成以降に建築された賃貸物件に多いのがシート防水という工法です。塗装業者さんの提案でよくあるのがこのシートを使った全面張り替えです。このままで工事をお願いしてしまうと非常に費用がかさみます。劣化が激しくなければシート防水用の塗料を上塗りし、安価に施工することができます。また廊下など共用部においても塗装からシート防水への「アップグレード」を薦められる場合があります。物件のグレードによりますが、塗装で施工しても入居率にはあまり影響しません。

④色も工夫する

防水材（ウレタン塗装・シート防水・アスファルト防水などで使用される材料）は色の種類が少なく、特に注文をしないと緑色などの防水塗料（シート防水）を使われてしまう場合があります。当社では防水塗料を施工する場合にはひと手間かけ、物件の色合いに合わせて施工してもらいます。シート防水を張り替える場合でも色を指定するようにしています。