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都市部でも「激安物件」が出現している!?
「不動産投資をするなら、都市部のほうが有利に決まっているじゃない？」
そう思っている人は多いでしょう。ところが、そうではありません。
むしろ、はっきり言えば、「地方のほうが有利」なのです。
少し前の話になりますが、金沢へ行って、物件視察ということで、わたしの仲間が購入を検討している物件を見てきました。
金沢市は、言わずと知れた「都市部」です。その金沢市内で、木造の、全6室・2階建てのおんぼろのアパートが、180万円で売りに出されていたのです。
柱の端が欠けている…というか、宙に浮いているような物件で、トイレ・お風呂も共同、という物件です。金沢市内のアパートが180万円で出ているのは、激安物件といえます。
仲間から、どれくらいの家賃がとれるか質問をされたので、
「キレイにすれば3万2000円、このままなら1万5000円かな」
と答えたら、地元の不動産屋さんと同じだったので、驚いていました。わたしは、どの県のどの市でも、相場を把握しています。
近年、地方のほうが「投資効率」がよくなっているワケ
それはさておき、結局のところ、都市部で目一杯キレイにして3万5000円の家賃がもらえる一方で、たとえば新潟県内といった地方部で「1円で」買った物件を少しリフォームすれば、4〜5万円で貸すこともできます。
倒壊寸前の木造アパートで、がんばって月3万5000円、がんばらなければ3万2000円。3万2000円で6部屋埋めても、18万円です。ここから固定資産税を引くと、15万円しか手元に残りません。
そんなリスクをとるよりも、新潟県や山形県、埼玉県や茨城県といったエリアの主要都市から外れた戸建て物件を「1円で」購入したほうがいいと思いませんか。
場合によっては、「マイナス物件」といって、お金を受け取ったうえで戸建て物件を手に入れられる可能性もあります。実際、最近成約事例が増えているのです。80〜100万円を受け取って戸建て物件を引き取り、リフォームをしてもお金が手元に残った状態で賃貸に出すことができます。
都市部では、とてもこんなことはできません。
でも、地方であれば、十分に可能なことです。手元にキャッシュを残した状態で賃貸に出して、月2〜3万円の賃料が得られれば十分でしょう。
このような物件を数多く持ったほうが、圧倒的にキャッシュフローがよくなることは間違いありません。少なくとも、マイナスにはなりません。
金沢市のような都市部でも、地方よりも投資効率が悪くなっているのです。これがもっと大きな都市、たとえば東京や大阪、名古屋になれば、さらに投資効率は下がります。
つまり、都市部と地方では土地の値段が何倍も違うのに、家賃は1.2〜1.3倍の違いしかないのです。
たとえば、新潟県の1円物件で家賃3万円の場合、仮に大阪の100万円の物件で100万倍の家賃がとれるかといわれれば、それは無理な話です。
「不動産投資は、都市部が有利」
という常識は、誤ったものになりつつあるという現状を知っておきましょう。
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