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ローンを組んで新築マンションに投資しても「逆ざや」
「不動産投資をするなら、やはり東京の新築マンションだ」
と考えている人は多いでしょう。
でも、だんだんとそうとはいえなくなってきています。東京の新築マンションにいま何が起きているかについて、お話しします。
東京の新築マンションは、分譲業者さんが少しでもたくさんの利益を得るために、値段を高く設定しています。そのせいで、収益性が悪くなっているのです。
ひと昔であれば、たとえば毎月のローン返済が7万円、家賃が8万円で、毎月1万円のキャッシュフローが当たり前に出ていました。ところが、いまは7万円のローン返済に対して6万円の家賃しか入ってこないというのが普通になっています。
つまり、毎月のキャッシュフローが「マイナス1万円」になっているのです。
「35年後にローンを返し終わったらプラスになるよ。物件も完全に自分のものになるよ」
という話であれば、本来の不動産投資としては完全に終わっている話だと思いませんか？
本来はプラスのキャッシュフローを得ながら、その物件を完全に自分のものにしていくことが普通の話のはずです。しかもこれは、戸建てやビル1棟ではなく、マンション1室の話です。
ローンをすべて返し終わっても、土地の価値は全体の1％程度。土地全体に1億円の価値があっても、価値はたったの100万円です。
しかも「持ち分」なので、自分だけの意思で処分することができません。つまり、土地の価値は実質0円なのです。
マンション1室に対して毎月マイナス1万円のキャッシュフローを抱えながら35年間返済し続けて、35年経ったところで、その頃には修繕積立金も上がっているでしょうし、50年後には解体の話が出てくるでしょう。
地方の中古戸建てを1円で買えば、すぐに現金が入る
そんなことをするのなら、すぐにプラスのキャッシュフローが見込める地方の中古戸建てを1円で買うべきです。月5万円で貸すことができれば、年で60万円、5年で300万円。
そして、最後に戸建てを100万円で売れば、それで終わりです。
区分に限らず1棟買いであっても、ローンを組んで新築マンションを買うことはおすすめできません。
ローンを組んで１棟買いをしたとして、年間収支がプラスで回り続ければいいのですが、もし飛び降り自殺などの事故があったときにはキャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。やはり、ローンを組むのは危険であると言えます。
新築マンションは、1棟買いでさえそのようなリスクがあります。まして区分であれば、空間を買っている割には得られるものがありません。一方で、地方の中古戸建てを1円で買えれば、そのまま現金が入ってきます。
ですから、わたしは「東京の新築マンションより地方の中古戸建てがいい」と考えるのです。
