都市計画道路予定地の区域内にある土地の評価方法

制限のかかる「都市計画道路」に注意

自治体のホームページなどでは、その地域の都市計画図を閲覧することができます。都市計画図には、土地の用途地域などさまざまな情報が記載されており、都市計画道路も記載されています。

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて、将来、道路を造る場所になっているところです。新たに道路を設置する場所もあれば、狭い道路の幅を広げるケースもあります。

土地が都市計画道路の予定地にかかっている場合には、建築できる建物に制限があります。将来道路にする場合に壊しにくいと支障がありますから「木造等で２階建てまで」に決まっています。この場合、３階建ての家が立ち並ぶ地域でも、都市計画道路の予定地になっていると、３階建てが建てられないので土地の利用に制限を受けることになります。

長期間にわたる「利用制限」の可能性が税額を下げる

都市計画道路はすぐに開通するわけではありません。予算が付くまでに何十年もかかることもあります。その間、ずっと利用に制限がかかったままになるのです。

そこで、評価する土地が都市計画道路の予定地にかかっている場合には、相続税評価額の減額が認められています。減額できる割合は土地の地区区分とその土地の容積率、都市計画道路の予定地になっている部分の面積の割合で決まっています。

たとえば、図表1のように土地の面積のうち、30平方メートルが都市計画道路予定地になっていた場合、どうでしょうか。

［図表1］都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

この土地が普通住宅地区で容積率が２００％以上であれば、０・９７をかけて評価額を計算することになります（図表2参照）。図表1の土地は６０００万円が補正前の評価額ですので６０００万円×０・９７で５８２０万円となり、１８０万円の評価減になります。

［図表2］都市計画道路予定地の区域内の補正率

［通達］

24―７　都市計画道路予定地の区域内（都市計画法第４条第６項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内をいう。）となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、図表27の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。