接する道路が狭い土地の評価方法

幅が4メートルに満たない道路も少なくないが・・・

狭い道路に接している土地の場合も、相続税評価額を減額できる可能性があります。

通常、土地が建築基準法上の道路に２メートル以上接していなければ建物を建てることができません。建築基準法上の道路は原則、幅が４メートル必要です。しかし、現在使われている道路の中にも昔のままの道路で、幅が４メートルに満たない道路も少なくありません。

それらをすべて「建築基準法上の道路ではない」ということにしてしまうと、以前からそこに住んでいた人の生活に大きく影響してしまいます。

そこで、幅が４メートル未満の道路でも、建築基準法の施行日である昭和25年11月23日以前に建物が立っていた場合には、建築基準法上の道路として認められています。この道路は建築基準法第42条２項に定められていることから「２項道路」と呼ばれています。

セットバックが必要なら相続税評価額は減額

２項道路に接する土地に建物を新築する際には、道路の幅が４メートルになるように後退しなければなりません。これをセットバックと呼びます。道路の両側がセットバック可能な土地であれば、道路の中心から２メートルの幅が確保できるようにセットバックを行います。

もし、道路の反対側が川やがけでセットバックが不可能な場合には、道路の幅が４メートルになる位置まで片側でセットバックが必要です。このようにセットバックが必要な部分は道路として自治体に引き取られ、建物を建てることができないので、その分の相続税評価額を減額できるのです。

例えば、図表のような土地があり、セットバックしなければならない土地が15平方メートルあったとします。

［図表］セットバックを必要とする宅地の評価

その部分は評価額を７割減にすることができますので、

15平方メートル×20万円（路線価）×０・７＝２１０万円

を評価額から差し引くことができます。６０００万円の評価額の土地は５７９０万円になります。

［通達］

24―６　建築基準法第42条第２項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に上の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。ただし、その宅地を24―４《広大地の評価》⑴又は⑵により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。